新陛潭

享受綠意盎然的生活，步行即可到達青潭公園！新北市新店區北宜路二段30巷5弄
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 15 / B2
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AI 淨單價演算結果
[377.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸危險區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 7 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 20 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    377.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 7 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -53.3% / 校正價 377.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 20 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    36.5 ~ 39.3 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 -0.2%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6.7%
鄰案季變化
-27.6%
最新價差
-32.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -27.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -32.6%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價2120萬
1500萬2885萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
424萬
核貸金額
1,696萬
月付
6.4萬/月
建議年收
161萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我的出價為36.5萬/坪，這是目前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有公墓，這可能影響未來的轉售價值，我們需要在價格上做出調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為39.32萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.950717LNG: 121.547999

嫌惡設施警示

新店區第四公墓
CEMETERY
143m
impact
新店明聖宮
TEMPLE
223m
impact
新店南青宮-朱府王爺
TEMPLE
236m
impact
新店開天宮
TEMPLE
940m
impact

軌道交通動能

新店 (松山新店線)1978m
新店區公所 (松山新店線)1999m
七張 (松山新店線)2768m

防禦型機能圈

PARK青潭公園
79m
SCHOOL青潭國小
554m
SCHOOL新店國小
909m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
新陛潭
成交月 2025/07
37.8萬/坪
樓層：十三層
坪數：68.0 坪
總價：2580.0萬
距離：-
新陛潭
成交月 2024/05
40.6萬/坪
樓層：十二層
坪數：68.0 坪
總價：2750.0萬
距離：-
新陛潭
成交月 2024/02
37.2萬/坪
樓層：六層
坪數：56.7 坪
總價：2120.0萬
距離：-
新陛潭
成交月 2024/02
36.9萬/坪
樓層：九層
坪數：56.7 坪
總價：2100.0萬
距離：-
新陛潭
成交月 2023/06
39.4萬/坪
樓層：二層
坪數：44.1 坪
總價：1740.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
碧潭之丘
成交月 2024/07
55.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：31.0 坪
總價：1720.0萬
距離：918 m
青景澤
成交月 2023/06
46.9萬/坪
樓層：四層
坪數：64.4 坪
總價：2800.0萬
距離：994 m
青潭湛
成交月 2025/09
41.9萬/坪
樓層：三層
坪數：27.5 坪
總價：1150.0萬
距離：1.06 km
極麗
成交月 2024/10
77.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：30.6 坪
總價：2050.0萬
距離：1.12 km
碧潭新境
成交月 2024/03
46.5萬/坪
樓層：二層
坪數：61.5 坪
總價：2700.0萬
距離：1.19 km