日勝新京站

在高鐵與捷運的交匯處，擁有您的未來之家。桃園市中壢區高鐵站前東路一段與青山路口交叉口
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 17 / B5
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AI 淨單價演算結果
[35.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 57 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    34.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 32.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 57 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    33.4 ~ 37 萬/坪

    桃園青埔為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.6%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.6%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價770萬
700萬840萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
154萬
核貸金額
616萬
月付
2.3萬/月
建議年收
59萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價基礎是33.39萬/坪，這是目前市場的支撐價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊的公共設施與交通便利性，我們認為目前的市場價格存在一定的水分，尤其是在流動性較低的市場環境下。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為36.95萬/坪，我們不會超過這個價格，以確保資金的安全性。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.012271LNG: 121.218070

嫌惡設施警示

全國加油站 桃園高鐵站（
GAS STATION
467m
impact
青埔青昇宮｜青埔王公
TEMPLE
597m
impact
桃園市政府消防局第二
FIRE STATION
744m
impact
頂橫峰 福德宮｜土地公
TEMPLE
895m
impact

軌道交通動能

高鐵桃園站 (機場捷運)428m
領航 (機場捷運)1350m
桃園體育園區 (機場捷運)1860m

防禦型機能圈

PARK青埔公七公園
395m
PARK中壢區鄰里公園
480m
PARK公六公園
521m
PARK大園區鄰里公園
565m
SCHOOL青埔國小
647m
PARK中壢區鄰里公園
649m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
日勝新京站
成交月 2020/07
38.4萬/坪
樓層：十層
坪數：27.6 坪
總價：823.0萬
距離：-
日勝新京站
成交月 2020/06
36.0萬/坪
樓層：十層
坪數：27.6 坪
總價：789.0萬
距離：-
日勝新京站
成交月 2020/06
36.9萬/坪
樓層：十六層
坪數：27.6 坪
總價：791.0萬
距離：-
日勝新京站
成交月 2020/06
36.7萬/坪
樓層：十五層
坪數：27.6 坪
總價：797.0萬
距離：-
日勝新京站
成交月 2020/06
35.3萬/坪
樓層：十二層
坪數：27.6 坪
總價：761.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
宏普画時代-時代苑
成交月 2022/12
49.0萬/坪
樓層：三層
坪數：14.7 坪
總價：720.0萬
距離：303 m
聯上光域
成交月 2024/07
56.4萬/坪
樓層：十二層
坪數：36.6 坪
總價：1757.0萬
距離：329 m
明日NO.3國家苑
成交月 2015/05
34.3萬/坪
樓層：五層
坪數：80.7 坪
總價：2568.0萬
距離：347 m
亞昕喜徠登
成交月 2023/02
47.0萬/坪
樓層：五層
坪數：54.4 坪
總價：2359.0萬
距離：351 m
宜雄湛
成交月 2025/11
61.0萬/坪
樓層：三層
坪數：56.1 坪
總價：2891.0萬
距離：357 m