日灃

絕佳教育資源，為孩子的未來鋪路！北屯區軍福十一路與三甲東街口
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 12 / B3
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AI 淨單價演算結果
[33.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 11 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 44 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    31.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 11 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -42.5% / 校正價 31.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 44 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    32.1 ~ 34.4 萬/坪

    十期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +44.7%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.2%
鄰案季變化
-6.7%
最新價差
+15.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +15.2%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (11 筆)
總價1772萬
1245萬1970萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
354萬
核貸金額
1,418萬
月付
5.4萬/月
建議年收
135萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量目前市場冷淡，我們的出價基準為32.06萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，社區溢價率低於區域平均，這是我們議價的有力依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為34.44萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.171408LNG: 120.718160

嫌惡設施警示

臺中市政府消防局第八
FIRE STATION
444m
impact
Gogoro電池交換站 全聯福利中
GAS STATION
552m
impact
台中軍功寮軍福宮
TEMPLE
569m
impact
福隆宮
TEMPLE
630m
impact
金霄宮玉陵殿
TEMPLE
644m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)1481m
舊社 (台中捷運綠線)1636m
松竹 (台中捷運綠線)1986m

防禦型機能圈

SCHOOL小金牌文教 - 軍功分校
42m
SCHOOL禹文文教機構軍功分校
101m
SCHOOL英國皇家英語
109m
PARK景福公園
118m
SCHOOLKUMON北屯軍福13教室
154m
SCHOOL臺中市北屯區軍功國民
206m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
日灃
成交月 2022/03
33.0萬/坪
樓層：四層
坪數：44.3 坪
總價：1319.0萬
距離：-
日灃
成交月 2022/02
33.7萬/坪
樓層：三層
坪數：60.6 坪
總價：1772.0萬
距離：-
日灃
成交月 2021/12
34.1萬/坪
樓層：八層
坪數：67.3 坪
總價：1848.0萬
距離：-
日灃
成交月 2021/12
33.5萬/坪
樓層：九層
坪數：67.3 坪
總價：1800.0萬
距離：-
日灃
成交月 2021/11
34.0萬/坪
樓層：三層
坪數：51.3 坪
總價：1490.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
和宜景美
成交月 2025/04
58.5萬/坪
樓層：二層
坪數：28.2 坪
總價：1186.0萬
距離：351 m
庭林群青
成交月 2024/03
39.4萬/坪
樓層：五層
坪數：47.4 坪
總價：1695.0萬
距離：408 m
寓上花園
成交月 2018/11
18.6萬/坪
樓層：四層
坪數：41.5 坪
總價：763.0萬
距離：484 m
大城十月蜂收
成交月 2023/11
39.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：41.1 坪
總價：1500.0萬
距離：559 m
睿馥君和
成交月 2025/11
55.1萬/坪
樓層：六層
坪數：49.1 坪
總價：2303.0萬
距離：619 m