日興-中港御園Ⅱ
成交月 2025/10
樓層：全
坪數：80.0 坪
總價：4100.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[51.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 9 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準56.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 9 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 56.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核46.8 ~ 71 萬/坪
單元一重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.1%
鄰案季變化
+23.2%
最新價差
-12.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +23.2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -12.9%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)總價4020萬
3860萬4240萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
804萬
核貸金額
3,216萬
月付
12.2萬/月
建議年收
306萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量目前市場冷淡，我們的出價為46.76萬/坪，這是基於市場冷淡狀況的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有銀河音樂酒吧，可能影響居住品質，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為70.99萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.177911LNG: 120.623050RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
銀河音樂酒吧
KTV
178m
impact
西屯靈玄宮
TEMPLE
805m
impact
福雅宮福德正神
TEMPLE
860m
impact
台電東海變電所
SUBSTATION
914m
impact
台灣中油千越西屯加油
GAS STATION
945m
impact
軌道交通動能
市政府 (台中捷運綠線)3160m
文心櫻花 (台中捷運綠線)3284m
水安宮 (台中捷運綠線)3575m
防禦型機能圈
PARK福安兒童公園
272mPARK安和公園
296mPARK協仁公園
363mPARK新協和公園
379mPARK協和公園
410mSCHOOL徐薇英文西屯啟揚分校
451m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
51.3萬/坪
日興-中港御園Ⅱ
成交月 2025/06
樓層：全
坪數：81.8 坪
總價：4200.0萬
距離：-
日興-中港御園Ⅱ
成交月 2025/05
樓層：全
坪數：81.8 坪
總價：4100.0萬
距離：-
日興-中港御園Ⅱ
成交月 2025/03
樓層：全
坪數：78.5 坪
總價：3940.0萬
距離：-
日興-中港御園Ⅱ
成交月 2025/03
樓層：全
坪數：80.0 坪
總價：4100.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
達莉墅
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：64.5 坪
總價：3120.0萬
距離：304 m
德鑫協和
成交月 2025/12
樓層：九層
坪數：51.3 坪
總價：2870.0萬
距離：395 m
東方精英Ⅱ
成交月 2023/08
樓層：全
坪數：59.5 坪
總價：3580.0萬
距離：451 m
門門一合院
成交月 2026/01
樓層：全
坪數：65.6 坪
總價：3950.0萬
距離：481 m
寶輝國際莊園
成交月 2024/06
樓層：十七層
坪數：55.3 坪
總價：3550.0萬
距離：513 m