日青悠
成交月 2025/10
樓層：十一層
坪數：48.5 坪
總價：1616.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準35.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 32.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核33.2 ~ 44.1 萬/坪
桃園青埔為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.1%
鄰案季變化
-7.1%
最新價差
-31.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -7.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -31.9%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價1616萬
1590萬1650萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
323萬
核貸金額
1,293萬
月付
4.9萬/月
建議年收
123萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的支撐價格是33.19萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有兩座寺廟，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上做出調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是44.13萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.017336LNG: 121.239388RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
桃園蘆竹慈母宮(韓國媽)
TEMPLE
628m
impact
桃園玄聖宮（帝爺廟）
TEMPLE
649m
impact
軌道交通動能
領航 (機場捷運)2009m
高鐵桃園站 (機場捷運)2577m
橫山 (機場捷運)3219m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
35.4萬/坪
日青悠
成交月 2025/10
樓層：十一層
坪數：48.5 坪
總價：1616.0萬
距離：-
日青悠
成交月 2025/06
樓層：五層
坪數：49.1 坪
總價：1602.0萬
距離：-
日青悠
成交月 2025/06
樓層：五層
坪數：49.1 坪
總價：1602.0萬
距離：-
日青悠
成交月 2025/04
樓層：九層
坪數：49.1 坪
總價：1636.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
澄蘊
成交月 2025/08
樓層：一層
坪數：48.0 坪
總價：1800.0萬
距離：412 m
幸福大圓
成交月 2024/01
樓層：三層
坪數：43.0 坪
總價：1200.0萬
距離：714 m
恬水悅
成交月 2026/01
樓層：六層
坪數：36.3 坪
總價：1100.0萬
距離：808 m
木川清
成交月 2024/01
樓層：十一層
坪數：53.4 坪
總價：1290.0萬
距離：815 m
川洋青勻
成交月 2025/08
樓層：四層
坪數：26.9 坪
總價：970.0萬
距離：906 m