昀真馥田

便利生活，盡在掌握桃園市觀音區福新路1398巷200-1號旁
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 4
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AI 淨單價演算結果
[24.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 18 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 29 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    24.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 18 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 22.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 29 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    23.1 ~ 26 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-2.4%
鄰案季變化
+6.2%
最新價差
+3.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -2.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +3.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)
總價1940萬
1605萬3595萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
388萬
核貸金額
1,552萬
月付
5.9萬/月
建議年收
148萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基於23.13萬/坪，這是銀行估價的保守底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有一個距離416.4公尺的中油加盟明泓站，可能影響空氣品質，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行的核貸上限為25.98萬/坪，我們的出價不會超過此範圍。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.011915LNG: 121.142426

嫌惡設施警示

中油加盟 明泓站
GAS STATION
416m
impact
桃園市政府消防局第三
FIRE STATION
615m
impact
台灣電力公司新坡服務
SUBSTATION
769m
impact

軌道交通動能

桃園體育園區 (機場捷運)6262m
高鐵桃園站 (機場捷運)7244m
橫山 (機場捷運)7875m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
昀真馥田
成交月 2023/11
24.2萬/坪
樓層：全
坪數：75.2 坪
總價：1820.0萬
距離：-
昀真馥田
成交月 2023/11
24.4萬/坪
樓層：全
坪數：75.1 坪
總價：1830.0萬
距離：-
昀真馥田
成交月 2023/11
24.4萬/坪
樓層：全
坪數：75.1 坪
總價：1830.0萬
距離：-
昀真馥田
成交月 2023/11
24.3萬/坪
樓層：全
坪數：75.2 坪
總價：1830.0萬
距離：-
昀真馥田
成交月 2023/11
24.3萬/坪
樓層：全
坪數：75.2 坪
總價：1830.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
連莉.富玉
成交月 2025/02
24.8萬/坪
樓層：全
坪數：64.5 坪
總價：1600.0萬
距離：339 m
傑安築夢家
成交月 2025/12
26.6萬/坪
樓層：四層
坪數：30.0 坪
總價：799.0萬
距離：479 m
荷田樂
成交月 2021/12
15.5萬/坪
樓層：四層
坪數：41.5 坪
總價：625.0萬
距離：515 m
豐暘松苑
成交月 2023/12
22.9萬/坪
樓層：二層
坪數：24.7 坪
總價：566.0萬
距離：888 m
苙閎新東坡
成交月 2024/12
25.0萬/坪
樓層：全
坪數：48.8 坪
總價：1220.0萬
距離：987 m