昀集富昱

步行可達的教育與綠地，為家庭提供理想的生活環境新北市新莊區五工二路86巷36號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 9 / B1
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AI 淨單價演算結果
[60.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸危險區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    63.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -12.2% / 校正價 55 萬/坪

    參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    58.3 ~ 63.5 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.6%
鄰案季變化
+23.7%
最新價差
-6.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +23.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -6.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價1313萬
1065萬1625萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
263萬
核貸金額
1,050萬
月付
4.0萬/月
建議年收
100萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價格為58.3萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，社區溢價率低於平均，且附近有加油站，這些都是我們考量的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為63.49萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 19 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.067228LNG: 121.460525

嫌惡設施警示

台灣中油 柑園五工站
GAS STATION
487m
impact
中油直營自助 五股工業
GAS STATION
543m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
578m
impact
福興宮
TEMPLE
807m
impact
台亞石油 新莊化成路站
GAS STATION
825m
impact

軌道交通動能

新北產業園區 (環狀線)625m
新北產業園區 (機場捷運)625m
新莊副都心 (機場捷運)1745m

防禦型機能圈

SCHOOL興化國小
206m
PARK興化公園
268m
PARK疏洪中央公園
357m
PARK福祿2號公園
437m
PARK五工1號廣場
509m
PARK福祿3號公園
523m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
昀集富昱
成交月 2026/01
57.5萬/坪
樓層：五層
坪數：26.1 坪
總價：1533.0萬
距離：-
昀集富昱
成交月 2026/01
59.1萬/坪
樓層：七層
坪數：26.1 坪
總價：1570.0萬
距離：-
昀集富昱
成交月 2026/01
65.0萬/坪
樓層：九層
坪數：21.5 坪
總價：1306.0萬
距離：-
昀集富昱
成交月 2026/01
60.5萬/坪
樓層：八層
坪數：21.0 坪
總價：1300.0萬
距離：-
昀集富昱
成交月 2026/01
62.4萬/坪
樓層：二層
坪數：21.0 坪
總價：1330.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
陽光綠堤
成交月 2023/11
40.5萬/坪
樓層：三層
坪數：32.8 坪
總價：1330.0萬
距離：132 m
A3歆捷境
成交月 2024/06
44.6萬/坪
樓層：二層
坪數：26.4 坪
總價：1152.0萬
距離：243 m
品軒園
成交月 2024/04
45.6萬/坪
樓層：三層
坪數：161.6 坪
總價：7311.0萬
距離：306 m
天藝
成交月 2024/07
55.6萬/坪
樓層：八層
坪數：52.5 坪
總價：2380.0萬
距離：429 m
海研A3光點
成交月 2025/08
55.4萬/坪
樓層：十三層
坪數：26.2 坪
總價：1450.0萬
距離：560 m