易品居6
成交月 2021/07
樓層：三層
坪數：18.8 坪
總價：330.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 71 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準24.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 24.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 71 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核22.2 ~ 27.6 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-4.7%
最新價差
-13.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -4.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -13.5%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價330萬
100萬3100萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
66萬
核貸金額
264萬
月付
1.0萬/月
建議年收
26萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價底線是22.23萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有變電所，這可能影響未來的轉售價值，我們需要考慮這一點來調整價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為27.57萬/坪，我們不會超過這個價格，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 9 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.052637LNG: 121.125231RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
【觀音工業區福德宮】土地
TEMPLE
308m
impact
榮成變電所
SUBSTATION
710m
impact
桃園市政府消防局第三
FIRE STATION
749m
impact
觀音協天宮
TEMPLE
908m
impact
軌道交通動能
大園 (機場捷運)8611m
橫山 (機場捷運)9287m
桃園體育園區 (機場捷運)9688m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
17.5萬/坪
易品居6
成交月 2021/07
樓層：二層
坪數：18.8 坪
總價：330.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
知築
成交月 2023/08
樓層：四層
坪數：20.5 坪
總價：430.0萬
距離：67 m
昇美學
成交月 2022/03
樓層：五層
坪數：23.6 坪
總價：449.0萬
距離：239 m
真享鑽
成交月 2025/09
樓層：三層
坪數：16.7 坪
總價：492.0萬
距離：368 m
亞悅18期
成交月 2025/12
樓層：五層
坪數：25.4 坪
總價：668.0萬
距離：458 m
亞悅20期
成交月 2026/01
樓層：二層
坪數：16.4 坪
總價：458.0萬
距離：480 m