昕揚築青町
成交月 2022/01
樓層：四層
坪數：38.0 坪
總價：680.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 15 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準17.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 17.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 15 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核15.7 ~ 18.5 萬/坪
觀音草漯為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.2%
鄰案季變化
-8.5%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.2%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -8.5%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價818萬
500萬965萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
164萬
核貸金額
654萬
月付
2.5萬/月
建議年收
63萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價格為15.74萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離玄清宮僅120米，可能存在噪音風險，這是我們的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，最高可接受價格為18.52萬/坪。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 37 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.043211LNG: 121.136082RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
玄清宮(桃園市觀音區)
TEMPLE
120m
impact
永生宮
TEMPLE
776m
impact
觀音區第9（草漯）公墓
CEMETERY
905m
impact
軌道交通動能
大園 (機場捷運)7640m
橫山 (機場捷運)8055m
桃園體育園區 (機場捷運)8194m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
17.9萬/坪
昕揚築青町
成交月 2022/01
樓層：九層
坪數：46.3 坪
總價：826.0萬
距離：-
昕揚築青町
成交月 2022/01
樓層：十一層
坪數：46.3 坪
總價：840.0萬
距離：-
昕揚築青町
成交月 2022/01
樓層：七層
坪數：31.1 坪
總價：585.0萬
距離：-
昕揚築青町
成交月 2022/01
樓層：六層
坪數：31.1 坪
總價：576.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
合展大觀富域
成交月 2025/09
樓層：四層
坪數：41.4 坪
總價：1059.0萬
距離：100 m
海晏河清
成交月 2025/11
樓層：十三層
坪數：84.0 坪
總價：2170.0萬
距離：239 m
鍾華HERO
成交月 2024/01
樓層：二層
坪數：28.7 坪
總價：498.0萬
距離：255 m
和發首映
成交月 2025/11
樓層：六層
坪數：36.0 坪
總價：871.0萬
距離：471 m
鴻灃一心
成交月 2022/09
樓層：二層
坪數：38.6 坪
總價：675.0萬
距離：593 m