春福康波

步行可達多所學校，教育資源豐富太平區環中東路三段、樹孝路273巷
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 15 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[34.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 39 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    34.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 32.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 39 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    33.2 ~ 36.9 萬/坪

    太平都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.2%
鄰案季變化
-8.9%
最新價差
-0.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -8.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -0.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1545萬
1360萬1735萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
309萬
核貸金額
1,236萬
月付
4.7萬/月
建議年收
118萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，33.24萬/坪是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，該區域目前價格低於市場平均，且無捷運站，交通便利性較低。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為36.92萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.153929LNG: 120.717002

嫌惡設施警示

大新坪福德宮
TEMPLE
516m
impact
全國加油站 太平站
GAS STATION
601m
impact
朝福宮
TEMPLE
607m
impact
中油加盟 樹德站
GAS STATION
623m
impact
臺中市政府消防局第三
FIRE STATION
638m
impact

軌道交通動能

四維國小 (台中捷運綠線)3088m
北屯總站 (台中捷運綠線)3242m
舊社 (台中捷運綠線)3308m

防禦型機能圈

SCHOOL紐洛琳英語學院-新高分
50m
SCHOOL弋果美語-台中太平新高
160m
SCHOOL快樂Live 互動美語 新平分校
190m
SCHOOL毛毛蟲優質美語
196m
SCHOOL高進資優文教新平校
253m
SCHOOL徐薇英文 登鋒文理（國中
280m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
春福康波
成交月 2024/07
37.2萬/坪
樓層：十五層
坪數：47.9 坪
總價：1695.0萬
距離：-
春福康波
成交月 2024/04
37.0萬/坪
樓層：十五層
坪數：47.7 坪
總價：1677.0萬
距離：-
春福康波
成交月 2024/04
36.3萬/坪
樓層：十五層
坪數：47.8 坪
總價：1650.0萬
距離：-
春福康波
成交月 2024/04
36.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：47.9 坪
總價：1676.0萬
距離：-
春福康波
成交月 2024/04
35.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：47.7 坪
總價：1612.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
聚佳大值
成交月 2025/06
42.4萬/坪
樓層：十層
坪數：35.7 坪
總價：1320.0萬
距離：51 m
聚佳大砌
成交月 2022/03
32.2萬/坪
樓層：八層
坪數：47.2 坪
總價：1324.0萬
距離：116 m
御閑之森
成交月 2025/09
40.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：50.9 坪
總價：1618.0萬
距離：137 m
和宜上美
成交月 2025/04
37.4萬/坪
樓層：八層
坪數：46.6 坪
總價：1590.0萬
距離：173 m
悅見山
成交月 2024/09
32.4萬/坪
樓層：二層
坪數：51.5 坪
總價：1520.0萬
距離：182 m