昭揚大旭
成交月 2024/05
樓層：七層
坪數：44.1 坪
總價：1740.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 10 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準42.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 42.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 10 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核42 ~ 44.1 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-9.3%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -9.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價1681萬
1580萬1780萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
336萬
核貸金額
1,345萬
月付
5.1萬/月
建議年收
128萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是 41.98 萬/坪，這是銀行估價的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離八德龍武宮僅307.1m，可能存在噪音風險，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行核貸上限為 44.14 萬/坪，我們不會超過此價格，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.966917LNG: 121.305507RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
八德龍武宮
TEMPLE
307m
impact
台灣中油 歐盟東勇北路
GAS STATION
356m
impact
台灣中油 東勇站
GAS STATION
490m
impact
Smile 速邁樂 - 和強站（汽油自助）
GAS STATION
750m
impact
桃園八德聖濟宮
TEMPLE
756m
impact
軌道交通動能
永吉公園 (三鶯線)3027m
鶯桃福德 (三鶯線)3215m
國華 (三鶯線)4039m
防禦型機能圈
PARK大勇兒童公園
113mSCHOOL大勇國小
193mPARK君臨公園
227mPARK忠勇公園
330mPARK大千公園
585mPARK桃園大圳水車步道公園
605m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
44.9萬/坪
昭揚大旭
成交月 2024/04
樓層：三層
坪數：44.1 坪
總價：1663.0萬
距離：-
昭揚大旭
成交月 2024/04
樓層：八層
坪數：44.1 坪
總價：1642.0萬
距離：-
昭揚大旭
成交月 2024/04
樓層：十一層
坪數：44.1 坪
總價：1760.0萬
距離：-
昭揚大旭
成交月 2024/04
樓層：四層
坪數：44.1 坪
總價：1600.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
合陽捷運湛
成交月 2025/07
樓層：五層
坪數：46.6 坪
總價：1789.0萬
距離：644 m
桃大誠
成交月 2021/04
樓層：二層
坪數：86.2 坪
總價：2209.0萬
距離：753 m
京澄．大盈
成交月 2026/01
樓層：五層
坪數：33.9 坪
總價：1425.0萬
距離：921 m
元臺謙
成交月 2023/09
樓層：十層
坪數：40.3 坪
總價：1100.0萬
距離：1.20 km
佳陞豐禾
成交月 2026/01
樓層：八層
坪數：48.0 坪
總價：1925.0萬
距離：1.24 km