時光樹語

享受綠意與便利的完美結合神岡區五權路88巷81弄
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 5
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AI 淨單價演算結果
[44.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    37.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +10.7% / 校正價 37.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    43.7 ~ 43.7 萬/坪

    神岡都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-8.6%
鄰案季變化
+2.5%
最新價差
+2.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -8.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +2.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)
總價900萬
100萬3820萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
180萬
核貸金額
720萬
月付
2.7萬/月
建議年收
69萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價基準是43.72萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到社區的溢價率達到10.7%，這顯示出價格可能被高估，我們應該利用這一點來壓低價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行貸款的保守性，我們的最高出價不應超過43.72萬/坪，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.256918LNG: 120.707832

嫌惡設施警示

台電豐原變電所(豐原D/S)
SUBSTATION
751m
impact
台灣中油 豐洲加油站 (加
GAS STATION
822m
impact
豐原福德宮
TEMPLE
834m
impact

軌道交通動能

舊社 (台中捷運綠線)8242m
北屯總站 (台中捷運綠線)8248m
松竹 (台中捷運綠線)8412m

防禦型機能圈

PARK豐原葫蘆墩園區-遊藝花
308m
PARK葫蘆墩公園第五區
368m
PARK豐圳公園
433m
PARK神岡消防公園
533m
PARK豐原葫蘆墩園區-臺中市
696m
PARK葫蘆墩公園 第四區
698m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
時光樹語
成交月 2026/01
43.7萬/坪
樓層：四層
坪數：20.6 坪
總價：900.0萬
距離：-
時光樹語
成交月 2026/01
43.7萬/坪
樓層：二層
坪數：20.6 坪
總價：900.0萬
距離：-
時光樹語
成交月 2025/12
47.8萬/坪
樓層：一層
坪數：18.8 坪
總價：900.0萬
距離：-
時光樹語
成交月 2025/09
43.7萬/坪
樓層：三層
坪數：20.6 坪
總價：900.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
葫蘆墩Golden Park
成交月 2026/01
44.6萬/坪
樓層：四層
坪數：21.7 坪
總價：968.0萬
距離：525 m
協和大心
成交月 2018/01
32.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：47.0 坪
總價：1175.0萬
距離：556 m
寬禾寓見
成交月 2024/08
39.0萬/坪
樓層：四層
坪數：22.4 坪
總價：872.0萬
距離：679 m
晟助常丰
成交月 2024/08
45.0萬/坪
樓層：四層
坪數：41.2 坪
總價：1854.0萬
距離：891 m
宏德植上
成交月 2025/10
38.3萬/坪
樓層：全
坪數：62.1 坪
總價：2378.0萬
距離：968 m