晟助常丰

豐原區的理想居所，教育與醫療設施近在咫尺！豐原區豐西街、近中山路
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 5
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[44.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 6 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    39.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 6 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 39.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    39.7 ~ 49.4 萬/坪

    豐原都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.2%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (6 筆)
總價1877萬
1800萬2110萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
375萬
核貸金額
1,502萬
月付
5.7萬/月
建議年收
143萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是32.72萬/坪，這是銀行估價的保守水平。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有寺廟，可能影響未來轉售價值，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行核貸上限為39.7萬/坪，我們不會超過此價格進行出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.251819LNG: 120.714614

嫌惡設施警示

豐原厚德宮六媽會
TEMPLE
230m
impact
媽祖廟
TEMPLE
375m
impact
台電豐原變電所(豐原D/S)
SUBSTATION
385m
impact
豐原慈濟宮(豐原媽)
TEMPLE
445m
impact
豐原福德宮
TEMPLE
550m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)7694m
舊社 (台中捷運綠線)7711m
松竹 (台中捷運綠線)7932m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市豐原區富春國民
79m
SCHOOL長頸鹿美語人仁瑞穗校
196m
SCHOOL超優芝蔴街美語瑞穗分
228m
SCHOOL高僑資優人仁瑞穗校
248m
SCHOOL瑞穗國小東校門
254m
SCHOOL志光數位學院-豐原分校
255m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
晟助常丰
成交月 2024/08
45.0萬/坪
樓層：四層
坪數：41.2 坪
總價：1854.0萬
距離：-
晟助常丰
成交月 2024/06
44.4萬/坪
樓層：二層
坪數：41.2 坪
總價：1830.0萬
距離：-
晟助常丰
成交月 2024/06
44.9萬/坪
樓層：三層
坪數：41.2 坪
總價：1850.0萬
距離：-
晟助常丰
成交月 2024/05
44.6萬/坪
樓層：一層
坪數：42.6 坪
總價：1900.0萬
距離：-
晟助常丰
成交月 2024/05
44.1萬/坪
樓層：一層
坪數：47.1 坪
總價：2080.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
寬禾寓見
成交月 2024/08
39.0萬/坪
樓層：四層
坪數：22.4 坪
總價：872.0萬
距離：312 m
協和大心
成交月 2018/01
32.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：47.0 坪
總價：1175.0萬
距離：565 m
葫蘆墩Golden Park
成交月 2026/01
44.6萬/坪
樓層：四層
坪數：21.7 坪
總價：968.0萬
距離：611 m
慶山環東尊爵
成交月 2024/07
42.1萬/坪
樓層：全
坪數：53.7 坪
總價：2260.0萬
距離：730 m
天玥尊爵
成交月 2025/03
42.2萬/坪
樓層：全
坪數：54.2 坪
總價：2290.0萬
距離：777 m