晨右又一村
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：24.6 坪
總價：623.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 6 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準25.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 6 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -18.9% / 校正價 24.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核25.3 ~ 30.1 萬/坪
臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2%
鄰案季變化
+18.5%
最新價差
-26.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +18.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -26.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (6 筆)總價1248萬
535萬1410萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
249萬
核貸金額
998萬
月付
3.8萬/月
建議年收
95萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於25.34萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有台電龍泉變電所，這可能影響房屋的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為30.06萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.199831LNG: 120.550838RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台電龍泉變電所(龍泉S/S)
SUBSTATION
543m
impact
台灣電力公司龍井服務
SUBSTATION
895m
impact
張府天師廟
TEMPLE
933m
impact
三陽玉府天宮 (龍井天公
TEMPLE
981m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)8270m
市政府 (台中捷運綠線)10805m
水安宮 (台中捷運綠線)10956m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市龍井區龍泉國民
511mSCHOOL郭肥數學理化|郭肥國小
639mPARK鷺山坑公園
747mSCHOOLLingo 美語
771mPARK富宇大地公園
820mPARK龍井網球場
952m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
25.3萬/坪
晨右又一村
成交月 2025/12
樓層：二層
坪數：26.9 坪
總價：723.0萬
距離：-
晨右又一村
成交月 2025/06
樓層：七層
坪數：42.8 坪
總價：1323.0萬
距離：-
晨右又一村
成交月 2025/03
樓層：三層
坪數：43.8 坪
總價：1300.0萬
距離：-
晨右又一村
成交月 2025/02
樓層：五層
坪數：42.8 坪
總價：1270.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
里仁匯
成交月 2024/09
樓層：二層
坪數：33.8 坪
總價：853.0萬
距離：255 m
亞灣築泉
成交月 2025/02
樓層：五層
坪數：9.2 坪
總價：285.0萬
距離：388 m
欣興莎田
成交月 2025/12
樓層：全
坪數：43.3 坪
總價：1340.0萬
距離：405 m
拾穗年年
成交月 2023/12
樓層：全
坪數：60.0 坪
總價：1688.0萬
距離：503 m
豐禾年年
成交月 2025/11
樓層：全
坪數：74.0 坪
總價：2100.0萬
距離：532 m