晨右新美
成交月 2022/04
樓層：三層
坪數：35.7 坪
總價：812.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 14 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準26.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 26.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 14 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核26.5 ~ 27.9 萬/坪
烏日都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+21.5%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +21.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價812萬
635萬1080萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
162萬
核貸金額
650萬
月付
2.5萬/月
建議年收
62萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個地區的合理價格應該在26.45萬/坪左右，這是我們的出價基準。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有墓地，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為27.9萬/坪，我們不會超過這個價格，以確保我們的投資安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.071913LNG: 120.643020RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
烏日區第三公墓
CEMETERY
182m
impact
臺中市政府消防局第三
FIRE STATION
274m
impact
南興宮
TEMPLE
548m
impact
臺中市烏日區第五公墓
CEMETERY
649m
impact
烏日區第五公墓
CEMETERY
745m
impact
軌道交通動能
九德 (台中捷運綠線)4429m
烏日 (台中捷運綠線)4498m
高鐵台中站 (台中捷運綠4996m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市立溪南國民中學
130mPARK溪南滑板車公園(國三橋
750mSCHOOL台中縣私立儷園托兒所
985m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
26.7萬/坪
晨右新美
成交月 2022/03
樓層：六層
坪數：35.7 坪
總價：781.0萬
距離：-
晨右新美
成交月 2022/03
樓層：四層
坪數：35.5 坪
總價：803.0萬
距離：-
晨右新美
成交月 2022/03
樓層：三層
坪數：43.6 坪
總價：1035.0萬
距離：-
晨右新美
成交月 2022/03
樓層：六層
坪數：35.5 坪
總價：832.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
洪揚雙囍市No.2
成交月 2024/04
樓層：三層
坪數：43.1 坪
總價：1080.0萬
距離：539 m
鼎川縱橫天厦
成交月 2025/12
樓層：二層
坪數：28.7 坪
總價：760.0萬
距離：656 m
五福興家
成交月 2024/11
樓層：八層
坪數：22.2 坪
總價：620.0萬
距離：807 m
坤聯富閱上境
成交月 2026/01
樓層：十二層
坪數：43.4 坪
總價：1680.0萬
距離：1.08 km
鼎川雙囍市
成交月 2022/01
樓層：十層
坪數：19.1 坪
總價：450.0萬
距離：1.18 km