晨朗 吾与森
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：15.5 坪
總價：965.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準61.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -13.4% / 校正價 60 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核60.9 ~ 63.3 萬/坪
八期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-4.3%
最新價差
-4.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -4.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -4.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)總價965萬
890萬1035萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
193萬
核貸金額
772萬
月付
2.9萬/月
建議年收
74萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於60.92萬/坪，這是目前市場的支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據社區溢價率-13.4%，該物件價格低於周邊平均，存在價值低估的可能。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為63.27萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 19 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.130780LNG: 120.640611RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
豐樂里福德廟
TEMPLE
210m
impact
台電豐樂變電所(豐樂D/S)
SUBSTATION
476m
impact
星樂匯自助式KTV
KTV
631m
impact
全國加油站 文心站
GAS STATION
631m
impact
臺中市政府消防局第六
FIRE STATION
654m
impact
軌道交通動能
豐樂公園 (台中捷運綠線)580m
南屯 (台中捷運綠線)1247m
大慶 (台中捷運綠線)1478m
防禦型機能圈
PARK豐樂公園 共融遊戲場
159mPARK豐樂雕塑公園
210mSCHOOL臺中市立萬和國民中學
432mSCHOOL個別指導明光義塾 台中
555mPARK向心兒童公園
694mPARK麻糍埔公園
723m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
62.3萬/坪
晨朗 吾与森
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：16.1 坪
總價：1006.0萬
距離：-
晨朗 吾与森
成交月 2026/01
樓層：四層
坪數：16.1 坪
總價：1020.0萬
距離：-
晨朗 吾与森
成交月 2026/01
樓層：二層
坪數：15.1 坪
總價：908.0萬
距離：-
晨朗 吾与森
成交月 2026/01
樓層：二層
坪數：15.5 坪
總價：963.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
育堂十三苑
成交月 2025/12
樓層：八層
坪數：66.3 坪
總價：3200.0萬
距離：317 m
聚富粼粼
成交月 2025/03
樓層：八層
坪數：35.2 坪
總價：2000.0萬
距離：352 m
南悅樂田
成交月 2026/02
樓層：二層
坪數：56.1 坪
總價：2700.0萬
距離：455 m
順天MR.L
成交月 2025/12
樓層：十六層
坪數：55.0 坪
總價：3853.0萬
距離：461 m
文心愛悅
成交月 2022/05
樓層：1F+2F
坪數：74.6 坪
總價：6266.0萬
距離：548 m