晴山滙3-香緹花園

絕佳教育資源，未來潛力無限新北市新店區青山路399巷1號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 3 / B1
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AI 淨單價演算結果
[61.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    62.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 49.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    51.4 ~ 79.8 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.1%
鄰案季變化
-14%
最新價差
+16.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -14%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +16.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)
總價6516萬
6375萬7390萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
1,303萬
核貸金額
5,212萬
月付
19.8萬/月
建議年收
495萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是51.39萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有法務部矯正署新店戒治所，這可能影響未來的流動性，應作為議價考量。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為79.79萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.953627LNG: 121.523541

嫌惡設施警示

法務部矯正署新店戒治
PRISON
397m
impact
重新門
PRISON
560m
impact
第三公墓
CEMETERY
752m
impact
原安坑刑場遺址
PRISON
903m
impact
空軍烈士公墓
CEMETERY
944m
impact

軌道交通動能

景文科大 (安坑輕軌)1450m
安康 (安坑輕軌)1909m
耕莘安康院區 (安坑輕軌)1956m

防禦型機能圈

SCHOOL台大農場安康分場
516m
SCHOOL康橋國際學校青山校區
610m
PARK瑠公紀念生態園區
879m
PARK帶狀公園
897m
PARK新店區鄰里公園
970m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
晴山滙3-香緹花園
成交月 2024/01
61.1萬/坪
樓層：全
坪數：106.5 坪
總價：6506.0萬
距離：-
晴山滙3-香緹花園
成交月 2023/11
61.3萬/坪
樓層：全
坪數：106.5 坪
總價：6525.0萬
距離：-
晴山滙3-香緹花園
成交月 2023/11
60.8萬/坪
樓層：全
坪數：106.5 坪
總價：6475.0萬
距離：-
晴山滙3-香緹花園
成交月 2022/08
61.5萬/坪
樓層：全
坪數：118.6 坪
總價：7288.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
碧澄三
成交月 2022/05
53.6萬/坪
樓層：四層
坪數：29.8 坪
總價：1475.0萬
距離：138 m
晴山滙V四季莊園
成交月 2024/07
63.9萬/坪
樓層：全
坪數：117.3 坪
總價：7500.0萬
距離：151 m
碧澄市
成交月 2025/10
64.1萬/坪
樓層：一層
坪數：31.5 坪
總價：1718.0萬
距離：192 m
工信城堡山莊
成交月 2018/08
51.3萬/坪
樓層：全
坪數：204.7 坪
總價：10500.0萬
距離：734 m
十方二代
成交月 2024/07
55.6萬/坪
樓層：四層
坪數：52.8 坪
總價：2700.0萬
距離：1.11 km