晶鑽豐富
成交月 2026/01
樓層：全
坪數：64.7 坪
總價：3225.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準41.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +10.5% / 校正價 36.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核49.9 ~ 49.9 萬/坪
豐原都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+19.6%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +19.6%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價3225萬
100萬4545萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
645萬
核貸金額
2,580萬
月付
9.8萬/月
建議年收
245萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議以36.31萬/坪作為起始出價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據鄰近的台中社皮德惠宮三山國王，可能帶來的噪音影響，我們認為這是壓價的合理理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行的核貸上限為49.87萬/坪，我們希望在此範圍內達成協議，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.245885LNG: 120.701369RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台中社皮德惠宮三山國
TEMPLE
173m
impact
豐原天受宮
TEMPLE
255m
impact
Smile 速邁樂 - 豐原二站（汽油自
GAS STATION
294m
impact
台灣中油 瑞豐站(加盟)
GAS STATION
392m
impact
玄受宮
TEMPLE
410m
impact
軌道交通動能
舊社 (台中捷運綠線)7048m
北屯總站 (台中捷運綠線)7077m
松竹 (台中捷運綠線)7167m
防禦型機能圈
PARK台中市市民廣場
212mSCHOOL天籟音樂社
264mPARK社皮公園
330mPARK社皮美樂地公園-古墓區
393mPARK社皮美樂地公園-寵物公
408mPARK忠勤綠地
448m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
49.9萬/坪
鄰案比價樣本
鎵禾名淬Ⅱ
成交月 2022/02
樓層：全
坪數：55.8 坪
總價：2038.0萬
距離：144 m
鳥語花香2
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：83.1 坪
總價：3450.0萬
距離：411 m
山水豐匯
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：53.1 坪
總價：1780.0萬
距離：520 m
ARC豐富特區
成交月 2025/11
樓層：三層
坪數：17.5 坪
總價：858.0萬
距離：531 m
喬合大豐府
成交月 2023/03
樓層：全
坪數：96.0 坪
總價：2400.0萬
距離：671 m