木川清
成交月 2023/10
樓層：三層
坪數：51.6 坪
總價：1241.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 68 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 29.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 68 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核27 ~ 43 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.5%
鄰案季變化
-3.3%
最新價差
-0.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -3.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -0.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)總價1263萬
1140萬1345萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
253萬
核貸金額
1,010萬
月付
3.8萬/月
建議年收
96萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 26.99 萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊房價和銀行貸款政策，這個價格已經包含了所有可能的市場風險。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 43.01 萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 10 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.009711LNG: 121.240809RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
桃園玄聖宮（帝爺廟）
TEMPLE
818m
impact
軌道交通動能
領航 (機場捷運)2566m
高鐵桃園站 (機場捷運)2727m
桃園體育園區 (機場捷運)3862m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
26.3萬/坪
木川清
成交月 2023/10
樓層：四層
坪數：51.6 坪
總價：1258.0萬
距離：-
木川清
成交月 2023/09
樓層：九層
坪數：51.5 坪
總價：1305.0萬
距離：-
木川清
成交月 2023/09
樓層：三層
坪數：51.5 坪
總價：1250.0萬
距離：-
木川清
成交月 2023/09
樓層：四層
坪數：51.5 坪
總價：1246.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
恬水悅
成交月 2026/01
樓層：六層
坪數：36.3 坪
總價：1100.0萬
距離：399 m
川洋青勻
成交月 2025/08
樓層：四層
坪數：26.9 坪
總價：970.0萬
距離：438 m
幸福大圓
成交月 2024/01
樓層：三層
坪數：43.0 坪
總價：1200.0萬
距離：897 m
興光大道
成交月 2023/02
樓層：十層
坪數：72.4 坪
總價：1640.0萬
距離：1.12 km
德鄉敦苑
成交月 2023/04
樓層：二層
坪數：47.9 坪
總價：1405.0萬
距離：1.16 km