東元星大樓

捕捉價值低估的良機！新北市汐止區中興路150巷11號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 12
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AI 淨單價演算結果
[49.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 40 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    43.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -19% / 校正價 43.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 40 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    45.4 ~ 53.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +14.6%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+20%
鄰案季變化
+21.2%
最新價差
+79.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +20%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +21.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +79.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價1045萬
910萬1290萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
209萬
核貸金額
836萬
月付
3.2萬/月
建議年收
80萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場冷靜，我的出價是45.39萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近寺廟可能帶來噪音風險，這在銀行鑑價中會被視為流動性風險。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為53.23萬/坪，我不會超過這個價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.065689LNG: 121.664851

嫌惡設施警示

虎形山福德宮
TEMPLE
452m
impact
杜月笙墓園
CEMETERY
478m
impact
台灣中油 淳寶站(自助加
GAS STATION
590m
impact
臺灣電力公司茄苳變電
SUBSTATION
676m
impact
石橋頭福龍宮
TEMPLE
784m
impact

軌道交通動能

南港展覽館 (板南線)4933m
南港展覽館 (文湖線)4933m
南港軟體園區 (文湖線)5002m

防禦型機能圈

PARK汐止站前綠地
389m
PARK汐止站前綠地
391m
SCHOOL秀峰高中
425m
SCHOOL秀峰國小
444m
SCHOOL崇德國小
561m
PARK汐止公園
608m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
東元星大樓
成交月 2025/01
56.8萬/坪
樓層：十層
坪數：22.0 坪
總價：1250.0萬
距離：-
東元星大樓
成交月 2024/04
47.4萬/坪
樓層：十四層
坪數：23.0 坪
總價：1088.0萬
距離：-
東元星大樓
成交月 2023/12
43.2萬/坪
樓層：四層
坪數：22.0 坪
總價：950.0萬
距離：-
東元星大樓
成交月 2023/11
52.0萬/坪
樓層：一層
坪數：23.1 坪
總價：1200.0萬
距離：-
東元星大樓
成交月 2023/09
50.9萬/坪
樓層：九層
坪數：23.0 坪
總價：1025.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北仁愛巨星
成交月 2023/11
41.1萬/坪
樓層：十一層
坪數：31.6 坪
總價：1300.0萬
距離：162 m
日出印象
成交月 2025/08
61.6萬/坪
樓層：二十一層
坪數：14.4 坪
總價：885.0萬
距離：186 m
東方山莊
成交月 2023/05
32.5萬/坪
樓層：八層
坪數：58.2 坪
總價：1670.0萬
距離：350 m
江山萬里
成交月 2025/08
36.7萬/坪
樓層：八層
坪數：26.0 坪
總價：956.0萬
距離：362 m
創世紀
成交月 2025/07
36.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：41.1 坪
總價：1500.0萬
距離：561 m