東城貳五

享受城市綠意與便利的完美結合東區尚武段516、517地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 11 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[35.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 24 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    33.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 33.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 24 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    34.5 ~ 47.6 萬/坪

    六期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-18.3%
鄰案季變化
-8.8%
最新價差
-1.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -18.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -8.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -1.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1015萬
655萬1910萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
203萬
核貸金額
812萬
月付
3.1萬/月
建議年收
78萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守價值是34.51萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到景福宮的噪音風險，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為47.56萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.143091LNG: 120.692175

嫌惡設施警示

景福宮-蘇府三王爺
TEMPLE
38m
impact
台中南天宮 關聖帝君
TEMPLE
326m
impact
台中市晉封威靈公都城
TEMPLE
363m
impact
台中國農宮
TEMPLE
366m
impact
臺中樂成宮 旱溪媽祖廟
TEMPLE
649m
impact

軌道交通動能

四維國小 (台中捷運綠線)3119m
文心崇德 (台中捷運綠線)3329m
文心中清 (台中捷運綠線)4043m

防禦型機能圈

PARK東區防空洞公園
153m
PARK干城公園
197m
PARK建國礫間公園
309m
SCHOOL臺中市東區進德國民小
324m
PARK旱溪媽祖公園
514m
PARK干城第一廣場公園
557m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
東城貳五
成交月 2025/03
47.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：39.8 坪
總價：1500.0萬
距離：-
東城貳五
成交月 2024/02
58.2萬/坪
樓層：十層
坪數：39.3 坪
總價：1788.0萬
距離：-
東城貳五
成交月 2022/03
29.0萬/坪
樓層：三層
坪數：39.5 坪
總價：937.0萬
距離：-
東城貳五
成交月 2022/03
35.1萬/坪
樓層：七層
坪數：39.3 坪
總價：1108.0萬
距離：-
東城貳五
成交月 2022/03
30.0萬/坪
樓層：四層
坪數：39.5 坪
總價：968.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
京綻ONE
成交月 2022/06
33.3萬/坪
樓層：十六層
坪數：86.2 坪
總價：2610.0萬
距離：104 m
台中新站
成交月 2022/11
42.9萬/坪
樓層：二層
坪數：34.6 坪
總價：1179.0萬
距離：476 m
安美城心
成交月 2022/06
41.1萬/坪
樓層：八層
坪數：42.0 坪
總價：1365.0萬
距離：517 m
學學一中
成交月 2019/09
22.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：47.9 坪
總價：999.0萬
距離：546 m
允將沐溡
成交月 2025/08
55.2萬/坪
樓層：八層
坪數：55.0 坪
總價：2802.0萬
距離：651 m