東方山河二期

價格優勢，絕佳投資機會！新北市汐止區鄉長路一段55巷12號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 14
查看銷售建案591
AI 淨單價演算結果
[28.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 19 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 27 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    28.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 19 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -46.2% / 校正價 28.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 27 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    26.3 ~ 39.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 -4.5%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-21.8%
鄰案季變化
+29.4%
最新價差
-24.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -21.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +29.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -24.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1040萬
435萬1615萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
208萬
核貸金額
832萬
月付
3.2萬/月
建議年收
79萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場冷卻狀態，我們的出價將鎖定在26.29萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該社區的單位價格低於周邊平均水平，這顯示出價格優勢。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行貸款的保守性，我們的最高出價不會超過39.19萬/坪。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.076048LNG: 121.665323

嫌惡設施警示

汐止鄉長厝玉泉宮
TEMPLE
621m
impact
虎形山福德宮
TEMPLE
699m
impact
台灣中油保長坑站(直營&
GAS STATION
912m
impact
臺灣電力公司茄苳變電
SUBSTATION
920m
impact

軌道交通動能

南港軟體園區 (文湖線)5316m
南港展覽館 (板南線)5366m
南港展覽館 (文湖線)5366m

防禦型機能圈

PARK水返腳生態園區
295m
PARK星光橋公園
339m
SCHOOL崇義高中
405m
PARK汐止區鄰里公園
456m
PARK城中公園
591m
SCHOOL長安國小
706m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
東方山河二期
成交月 2025/07
31.3萬/坪
樓層：二十四層
坪數：33.3 坪
總價：1040.0萬
距離：-
東方山河二期
成交月 2025/06
36.9萬/坪
樓層：二十五層
坪數：38.0 坪
總價：1405.0萬
距離：-
東方山河二期
成交月 2025/05
43.0萬/坪
樓層：二十五層
坪數：21.3 坪
總價：915.0萬
距離：-
東方山河二期
成交月 2025/01
35.6萬/坪
樓層：十七層
坪數：32.6 坪
總價：1160.0萬
距離：-
東方山河二期
成交月 2024/04
23.5萬/坪
樓層：三層
坪數：47.8 坪
總價：1125.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
東方山河
成交月 2025/06
33.3萬/坪
樓層：四層
坪數：39.7 坪
總價：1323.0萬
距離：137 m
汐止安敦凱旋大廈
成交月 2025/09
36.4萬/坪
樓層：四層
坪數：18.6 坪
總價：676.0萬
距離：305 m
青年守則
成交月 2025/07
40.6萬/坪
樓層：九層
坪數：28.3 坪
總價：1150.0萬
距離：344 m
摩登家庭
成交月 2025/09
37.6萬/坪
樓層：五層
坪數：25.3 坪
總價：950.0萬
距離：499 m
Me時代
成交月 2024/11
49.1萬/坪
樓層：六層
坪數：34.6 坪
總價：1698.0萬
距離：583 m