東方山莊
成交月 2023/05
樓層：八層
坪數：58.2 坪
總價：1670.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 40 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準33.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -46.6% / 校正價 32.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 40 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核32.5 ~ 39.5 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +73%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+21.2%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +21.2%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1670萬
440萬2855萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
334萬
核貸金額
1,336萬
月付
5.1萬/月
建議年收
127萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守價格是 32.49 萬/坪，我們希望以此作為談判的起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到建築年齡已達 33 年，未來可能需要額外的維修成本，這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 39.45 萬/坪，我們不會超過這個價格，以確保資金安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.065805LNG: 121.661387RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
石橋頭福龍宮
TEMPLE
444m
impact
杜月笙墓園
CEMETERY
453m
impact
汐止濟德宮（汐止媽）
TEMPLE
489m
impact
新北市政府消防局第六
FIRE STATION
498m
impact
虎形山福德宮
TEMPLE
597m
impact
軌道交通動能
南港展覽館 (板南線)4598m
南港展覽館 (文湖線)4598m
南港軟體園區 (文湖線)4658m
防禦型機能圈
SCHOOL秀峰高中
94mSCHOOL汐止社區大學
297mPARK汐止公園
315mPARK汐止站前綠地
338mSCHOOL汐止國中
343mSCHOOL秀峰國小
353m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
32.5萬/坪
鄰案比價樣本
新北仁愛巨星
成交月 2023/11
樓層：十一層
坪數：31.6 坪
總價：1300.0萬
距離：249 m
東元星大樓
成交月 2025/01
樓層：十層
坪數：22.0 坪
總價：1250.0萬
距離：350 m
日出印象
成交月 2025/08
樓層：二十一層
坪數：14.4 坪
總價：885.0萬
距離：414 m
創世紀
成交月 2025/07
樓層：十一層
坪數：41.1 坪
總價：1500.0萬
距離：437 m
中央大公園
成交月 2024/03
樓層：五層
坪數：32.9 坪
總價：1730.0萬
距離：525 m