東方桂冠

在城市中享受綠意與便利的完美平衡。新北市汐止區水源路二段24號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 16
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[32.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 9 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 31 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    37 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 9 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -39.8% / 校正價 32.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 31 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    33 ~ 40.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +34.3%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+20.5%
鄰案季變化
-3.1%
最新價差
-27.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +20.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -3.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -27.5%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (9 筆)
總價1520萬
695萬1960萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
304萬
核貸金額
1,216萬
月付
4.6萬/月
建議年收
116萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的支撐價位是32.95萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到該社區的建齡和周邊環境因素，銀行可能會對貸款額度有所保留，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行對此物件的核貸上限為40.19萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 11 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.057096LNG: 121.654511

嫌惡設施警示

北基汐科加油站
GAS STATION
534m
impact
台亞汐止新台五一站
GAS STATION
604m
impact
新北市政府消防局第六
FIRE STATION
818m
impact
石橋頭福龍宮
TEMPLE
884m
impact
台亞汐止大同站(直營+自
GAS STATION
946m
impact

軌道交通動能

南港展覽館 (板南線)3756m
南港展覽館 (文湖線)3756m
南港軟體園區 (文湖線)3932m

防禦型機能圈

PARK康誥坑公園
133m
SCHOOL青山國中小
431m
PARK汐止區鄰里公園
700m
PARK汐止區鄰里公園
740m
PARK汐止區鄰里公園
777m
PARK汐止區鄰里公園
779m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
東方桂冠
成交月 2024/07
43.3萬/坪
樓層：三層
坪數：30.0 坪
總價：1300.0萬
距離：-
東方桂冠
成交月 2024/02
35.9萬/坪
樓層：六層
坪數：43.4 坪
總價：1558.0萬
距離：-
東方桂冠
成交月 2023/11
33.4萬/坪
樓層：七層
坪數：53.9 坪
總價：1800.0萬
距離：-
東方桂冠
成交月 2023/11
34.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：53.9 坪
總價：1835.0萬
距離：-
東方桂冠
成交月 2023/11
41.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：19.6 坪
總價：820.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
山青水秀山城之戀
成交月 2025/02
31.2萬/坪
樓層：十六層
坪數：34.9 坪
總價：1088.0萬
距離：108 m
潤泰陽光新廈
成交月 2024/10
36.8萬/坪
樓層：二十五層
坪數：78.4 坪
總價：2620.0萬
距離：415 m
綠意東台北
成交月 2025/06
53.7萬/坪
樓層：五層
坪數：49.5 坪
總價：2660.0萬
距離：549 m
和旺金三角
成交月 2025/09
40.4萬/坪
樓層：七層
坪數：54.0 坪
總價：1960.0萬
距離：594 m
東方新都
成交月 2025/05
54.6萬/坪
樓層：八層
坪數：39.0 坪
總價：2130.0萬
距離：601 m