松悅園
成交月 2023/06
樓層：全
坪數：60.2 坪
總價：1200.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 14 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準19.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 14 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 19.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核18.6 ~ 26.2 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.1%
鄰案季變化
+10.4%
最新價差
-25.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -25.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (9 筆)總價1168萬
1095萬1325萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
234萬
核貸金額
934萬
月付
3.5萬/月
建議年收
89萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基於18.6萬/坪，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊缺乏捷運站，且市場流動性較低，我們認為這些因素應反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為20.43萬/坪，我們無法接受超過此價格的出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.983472LNG: 121.081726RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
桃園體育園區 (機場捷運)12463m
興南 (機場捷運)13589m
高鐵桃園站 (機場捷運)13784m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
19.9萬/坪
松悅園
成交月 2023/04
樓層：全
坪數：60.2 坪
總價：1230.0萬
距離：-
松悅園
成交月 2023/04
樓層：全
坪數：60.2 坪
總價：1220.0萬
距離：-
松悅園
成交月 2023/03
樓層：全
坪數：60.3 坪
總價：1230.0萬
距離：-
松悅園
成交月 2023/01
樓層：全
坪數：62.2 坪
總價：1150.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
大清夢想家
成交月 2025/04
樓層：六層
坪數：38.7 坪
總價：728.0萬
距離：159 m
勤本詠恆
成交月 2025/07
樓層：全
坪數：71.9 坪
總價：1498.0萬
距離：797 m
有勝欣城
成交月 2024/10
樓層：全
坪數：52.7 坪
總價：1230.0萬
距離：912 m
勤本青町
成交月 2025/11
樓層：四層
坪數：24.9 坪
總價：610.0萬
距離：1.06 km
寶鈦美2
成交月 2025/07
樓層：全
坪數：60.1 坪
總價：1500.0萬
距離：1.16 km