松濤禾苑
成交月 2024/08
樓層：全
坪數：59.6 坪
總價：1450.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[36.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 39 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準22.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 14.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 39 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核14.6 ~ 39.4 萬/坪
大里都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.5%
鄰案季變化
+3.6%
最新價差
-33.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +3.6%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -33.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)總價1375萬
1275萬1470萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
275萬
核貸金額
1,100萬
月付
4.2萬/月
建議年收
105萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷凍狀態，我們的出價起點為14.59萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有焚化爐，可能影響居住品質，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行貸款的保守估值上限為39.37萬/坪，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.083225LNG: 120.700208RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
大洋環保工程企業股份
INCINERATOR
175m
impact
中油加盟 東湖站（ionex換電站)
GAS STATION
316m
impact
大里瑞和宮
TEMPLE
498m
impact
台灣中油千越台中軟體
GAS STATION
756m
impact
草湖廿四份福德宮
TEMPLE
770m
impact
軌道交通動能
大慶 (台中捷運綠線)6667m
九德 (台中捷運綠線)7376m
豐樂公園 (台中捷運綠線)7686m
防禦型機能圈
SCHOOL樂學美語｜大里瑞城國小&
329mSCHOOLLive互動美語大里瑞城分校
331mPARK成功兒童公園
384mPARK石虎公園
390mSCHOOL臺中市大里區瑞城國民
403mPARK瑞城公園
419m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
24.3萬/坪
松濤禾苑
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：59.6 坪
總價：1450.0萬
距離：-
松濤禾苑
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：59.6 坪
總價：1450.0萬
距離：-
松濤禾苑
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：59.6 坪
總價：1450.0萬
距離：-
松濤禾苑
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：59.6 坪
總價：1450.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
德金豐綻
成交月 2021/01
樓層：四層
坪數：50.0 坪
總價：878.0萬
距離：115 m
成功好好
成交月 2025/05
樓層：十二層
坪數：35.9 坪
總價：1277.0萬
距離：241 m
軟園尊邸
成交月 2024/08
樓層：三層
坪數：38.6 坪
總價：1285.2萬
距離：460 m
昂峰馥寓
成交月 2024/05
樓層：五層
坪數：28.5 坪
總價：1067.0萬
距離：699 m
詠丞悅幸福
成交月 2022/03
樓層：十一層
坪數：33.8 坪
總價：888.0萬
距離：709 m