板新華廈
成交月 2025/08
樓層：二十層
坪數：21.4 坪
總價：1310.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[87.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準69.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 69.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核56.6 ~ 78.3 萬/坪
板橋新板特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-16.9%
鄰案季變化
+5.5%
最新價差
-5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -16.9%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +5.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -5%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)總價1235萬
1090萬1335萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
247萬
核貸金額
988萬
月付
3.8萬/月
建議年收
94萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場熱度，我們的出價將以56.59萬/坪作為基準，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據環境分析，加油站距離僅160.3m，可能影響空氣品質，這是我們要求價格調整的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為78.3萬/坪，我們不會超過此價格，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 43 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.015519LNG: 121.470986RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台亞石油 板橋民生站
GAS STATION
160m
impact
板橋義橋宮
TEMPLE
248m
impact
新北市政府消防局第一
FIRE STATION
269m
impact
車容坊板橋加油站(中油&
GAS STATION
300m
impact
收圓分道場板橋 廣玄宮 (
TEMPLE
432m
impact
軌道交通動能
板新 (環狀線)177m
新埔 (板南線)948m
新埔民生 (環狀線)1264m
防禦型機能圈
SCHOOL中山國中
385mPARK華江公園
451mPARK仁愛公園
485mSCHOOL埔墘國小
493mPARK莊敬公園
519mPARK板橋福德公園
533m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
61.2萬/坪
板新華廈
成交月 2025/08
樓層：四層
坪數：21.4 坪
總價：1250.0萬
距離：-
板新華廈
成交月 2024/03
樓層：十九層
坪數：13.9 坪
總價：1220.0萬
距離：-
板新華廈
成交月 2023/12
樓層：十五層
坪數：13.9 坪
總價：1115.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
公園大賞
成交月 2025/10
樓層：三層
坪數：46.1 坪
總價：1930.0萬
距離：196 m
中山民生
成交月 2024/11
樓層：四層
坪數：23.8 坪
總價：1760.0萬
距離：233 m
天生贏家
成交月 2025/09
樓層：二十層
坪數：25.9 坪
總價：1340.0萬
距離：248 m
馥華松苑
成交月 2025/05
樓層：十三層
坪數：76.8 坪
總價：5333.0萬
距離：277 m
崇德堂華廈
成交月 2022/02
樓層：二層
坪數：33.0 坪
總價：1425.0萬
距離：329 m