林園春曉

板橋新板特區的綠意生活，讓您享受城市中的寧靜。新北市板橋區府中路126號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 17 / B4
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AI 淨單價演算結果
[56.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 14 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    60 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 14 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 60 萬/坪

    參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    49.6 ~ 72.3 萬/坪

    板橋新板特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+12.9%
鄰案季變化
+16.3%
最新價差
-15.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +12.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +16.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -15.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)
總價1522萬
510萬2965萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
304萬
核貸金額
1,217萬
月付
4.6萬/月
建議年收
116萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是49.61萬/坪，這是基於當前市場狀況的保守估價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近寺廟可能帶來噪音風險，這在銀行鑑價中可能被視為減分因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行核貸上限為72.32萬/坪，我們的出價不會超過此上限，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 110 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.009434LNG: 121.454699

嫌惡設施警示

凱悅YESKTV 板橋店
KTV
1m
impact
西門福德宮
TEMPLE
38m
impact
板橋接雲寺
TEMPLE
66m
impact
湳仔庒福興宮
TEMPLE
219m
impact
板橋慈惠宮
TEMPLE
269m
impact

軌道交通動能

府中 (板南線)441m
亞東醫院 (板南線)1118m
板新 (環狀線)1861m

防禦型機能圈

PARK接雲寺柏壽公園
112m
SCHOOL板橋國小
367m
PARK板信公園
382m
PARK津渡橋(公園)
385m
SCHOOL板橋高中
502m
SCHOOL大觀國小
594m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
林園春曉
成交月 2025/10
60.3萬/坪
樓層：二層
坪數：13.3 坪
總價：800.0萬
距離：-
林園春曉
成交月 2025/07
53.4萬/坪
樓層：三層
坪數：30.9 坪
總價：1650.0萬
距離：-
林園春曉
成交月 2025/06
44.7萬/坪
樓層：四層
坪數：60.9 坪
總價：2725.0萬
距離：-
林園春曉
成交月 2025/05
56.5萬/坪
樓層：三層
坪數：23.9 坪
總價：1350.0萬
距離：-
林園春曉
成交月 2025/04
62.4萬/坪
樓層：三層
坪數：17.6 坪
總價：1100.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
大福地大樓
成交月 2025/07
78.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：11.8 坪
總價：930.0萬
距離：102 m
林園天廈
成交月 2025/05
31.0萬/坪
樓層：九層，十層
坪數：64.6 坪
總價：2000.0萬
距離：160 m
芳草地
成交月 2025/03
45.0萬/坪
樓層：十層
坪數：45.4 坪
總價：2040.0萬
距離：206 m
揚昇河畔
成交月 2025/06
40.4萬/坪
樓層：九層
坪數：76.1 坪
總價：2800.0萬
距離：209 m
府中贊
成交月 2025/04
74.7萬/坪
樓層：六層
坪數：13.1 坪
總價：980.0萬
距離：231 m