林維洄東海

享受綠意環繞的舒適生活龍井區遠東街
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 10 / B2
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AI 淨單價演算結果
[37.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    36.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 34.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    34.6 ~ 38.4 萬/坪

    龍井都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5.5%
鄰案季變化
-29.7%
最新價差
-9.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -29.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -9.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1483萬
1335萬1695萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
297萬
核貸金額
1,186萬
月付
4.5萬/月
建議年收
113萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價基礎是34.58萬/坪，這是銀行保守估價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離圓圈彎福德祠僅190.1m，可能帶來的噪音風險，我們需要進一步調整價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為38.42萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.190852LNG: 120.588906

嫌惡設施警示

圓圈彎福德祠
TEMPLE
190m
impact
全國加油站 龍井站
GAS STATION
614m
impact
台灣中油 大度山站(加盟)
GAS STATION
748m
impact
坪頂加油站 - 台灣中油 坪
GAS STATION
887m
impact
台中市主顧修女會墓園
CEMETERY
923m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)5237m
市政府 (台中捷運綠線)6879m
文心櫻花 (台中捷運綠線)7036m

防禦型機能圈

PARK龍井區東海社教會館
75m
PARK社區小公園
90m
SCHOOL野人集會所食農教育基
500m
SCHOOL國際街美語
571m
PARK知心花園
613m
SCHOOL台中縣私立嘉仁托兒所
668m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
林維洄東海
成交月 2023/11
36.9萬/坪
樓層：三層
坪數：47.5 坪
總價：1568.0萬
距離：-
林維洄東海
成交月 2022/07
39.0萬/坪
樓層：六層
坪數：47.5 坪
總價：1618.0萬
距離：-
林維洄東海
成交月 2022/06
38.5萬/坪
樓層：十層
坪數：46.4 坪
總價：1575.0萬
距離：-
林維洄東海
成交月 2022/05
38.5萬/坪
樓層：十層
坪數：46.1 坪
總價：1554.0萬
距離：-
林維洄東海
成交月 2022/05
36.5萬/坪
樓層：六層
坪數：46.4 坪
總價：1482.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
東海雲
成交月 2026/01
36.3萬/坪
樓層：二層
坪數：37.7 坪
總價：1130.0萬
距離：180 m
曜中科
成交月 2023/07
31.4萬/坪
樓層：二層
坪數：24.5 坪
總價：770.0萬
距離：208 m
精銳 WORLD
成交月 2025/12
58.2萬/坪
樓層：二十四層
坪數：44.5 坪
總價：2249.0萬
距離：298 m
國聚之璟
成交月 2022/07
42.6萬/坪
樓層：十八層
坪數：44.3 坪
總價：1716.0萬
距離：315 m
精銳闊
成交月 2022/03
32.7萬/坪
樓層：二層
坪數：47.1 坪
總價：1430.0萬
距離：390 m