桃園航空城G17基地
成交月 2024/09
樓層：六層
坪數：49.2 坪
總價：761.8萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[46.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準19.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 17.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核18.3 ~ 23 萬/坪
桃園航空城(第一期-附近地區特定區)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-22.2%
鄰案季變化
+33.5%
最新價差
-15.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -22.2%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +33.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -15.4%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)總價918萬
720萬1125萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
183萬
核貸金額
734萬
月付
2.8萬/月
建議年收
70萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於18.28萬/坪，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有加油站，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為23.02萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.044930LNG: 121.221272RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 大園仕博站(加
GAS STATION
320m
impact
軌道交通動能
橫山 (機場捷運)1082m
大園 (機場捷運)1636m
領航 (機場捷運)2299m
防禦型機能圈
SCHOOL埔心國小
624mPARK埔心池公園
923mPARK玫瑰溪畔公園
939m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
16.8萬/坪
桃園航空城G17基地
成交月 2024/09
樓層：五層
坪數：49.2 坪
總價：785.3萬
距離：-
桃園航空城G17基地
成交月 2024/09
樓層：六層
坪數：49.7 坪
總價：802.2萬
距離：-
桃園航空城G17基地
成交月 2024/09
樓層：二層
坪數：49.2 坪
總價：869.8萬
距離：-
桃園航空城G17基地
成交月 2022/04
樓層：十一層
坪數：48.5 坪
總價：1060.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
弘昌富澤6
成交月 2024/06
樓層：全
坪數：95.6 坪
總價：2960.0萬
距離：2.10 km
桃園航空城機場園區街廓5基地
成交月 2025/01
樓層：七層
坪數：57.8 坪
總價：956.3萬
距離：2.13 km
桃園航空城機場園區街廓6基地
成交月 2025/01
樓層：四層
坪數：57.8 坪
總價：945.8萬
距離：2.24 km
臥墨池
成交月 2026/01
樓層：八層
坪數：57.6 坪
總價：3173.0萬
距離：2.28 km
大立都悅航城
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：20.1 坪
總價：650.0萬
距離：2.28 km