桔墅成家

步行可達的教育與休閒資源，讓生活更便利潭子區頭張路一段55巷、近得天南街65巷
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 5
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AI 淨單價演算結果
[43.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 12 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    42.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 12 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 42.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    33.3 ~ 52.7 萬/坪

    潭子都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-39.6%
最新價差
-14.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -39.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -14.6%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (9 筆)
總價860萬
705萬1235萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
172萬
核貸金額
688萬
月付
2.6萬/月
建議年收
66萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議從33.33萬/坪開始談判。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近寺廟可能帶來的噪音與空氣問題，這是我們考量的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為52.72萬/坪，這是我們的最高承受範圍。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 44 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.194247LNG: 120.700306

嫌惡設施警示

臺中市政府消防局第一
FIRE STATION
130m
impact
台中潭子得天宮 天上聖
TEMPLE
150m
impact
台灣中油 潭子站(鍍膜洗
GAS STATION
383m
impact
中油加盟 環中東路站
GAS STATION
922m
impact
善德宮
TEMPLE
933m
impact

軌道交通動能

松竹 (台中捷運綠線)1455m
舊社 (台中捷運綠線)1494m
北屯總站 (台中捷運綠線)1634m

防禦型機能圈

SCHOOL私立源兒堡幼稚園
167m
PARK精忠公園
179m
PARK潭子區頭家公園
222m
SCHOOL僑新教育機構 超越連鎖
309m
SCHOOL三之三頭家分校
330m
SCHOOL僑新資優教育 史丹佛美
420m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
桔墅成家
成交月 2023/11
42.5萬/坪
樓層：二層
坪數：24.9 坪
總價：1060.0萬
距離：-
桔墅成家
成交月 2023/11
44.1萬/坪
樓層：三層
坪數：17.5 坪
總價：770.0萬
距離：-
桔墅成家
成交月 2023/11
43.5萬/坪
樓層：二層
坪數：17.5 坪
總價：760.0萬
距離：-
桔墅成家
成交月 2023/11
37.5萬/坪
樓層：二層
坪數：20.5 坪
總價：770.0萬
距離：-
桔墅成家
成交月 2023/11
48.7萬/坪
樓層：五層
坪數：17.5 坪
總價：850.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
櫻花知築
成交月 2024/08
36.9萬/坪
樓層：九層
坪數：51.1 坪
總價：1364.0萬
距離：174 m
聚佳豐美
成交月 2026/02
41.9萬/坪
樓層：十層
坪數：45.0 坪
總價：1780.0萬
距離：250 m
櫻花知殷
成交月 2024/08
37.2萬/坪
樓層：九層
坪數：47.1 坪
總價：1612.0萬
距離：311 m
相宇家福5
成交月 2023/03
40.5萬/坪
樓層：全
坪數：72.2 坪
總價：2925.0萬
距離：379 m
淞語道
成交月 2025/04
39.3萬/坪
樓層：全
坪數：71.5 坪
總價：2808.0萬
距離：381 m