梧桐蒔穗

在成熟社區中尋找價值洼地北區梅川東路、梅川東路三段80巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 8 / B1
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[46.7萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 13 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 9 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    47.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 13 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 44.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 9 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    45.5 ~ 49.8 萬/坪

    四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6.3%
鄰案季變化
+4.6%
最新價差
-17.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +4.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -17.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)
總價1046萬
375萬1850萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
209萬
核貸金額
836萬
月付
3.2萬/月
建議年收
80萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，這個物件的支撐價格是45.46萬/坪，我們應該以此作為出價基準。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有寺廟，可能會影響未來的轉售價值，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是49.83萬/坪，我們不應該超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.163573LNG: 120.677674

嫌惡設施警示

臺中市元保宮
TEMPLE
160m
impact
雲門生命事業有限公司
CREMATORIUM
337m
impact
萬安生命禮儀 台中服務
CREMATORIUM
339m
impact
天勤生命文創 | 第一家生
CREMATORIUM
354m
impact
華梵禮儀有限公司
CREMATORIUM
354m
impact

軌道交通動能

文心崇德 (台中捷運綠線)1216m
文心中清 (台中捷運綠線)1339m
四維國小 (台中捷運綠線)1790m

防禦型機能圈

PARK輔順仁愛之家公園
345m
SCHOOL臺中市北區賴厝國民小
384m
SCHOOL白老師語文資優訓練中
400m
PARK賴明公園
403m
PARK梅川東路徒步小公園
443m
PARK尚德公園
549m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
梧桐蒔穗
成交月 2025/11
46.7萬/坪
樓層：三層
坪數：23.4 坪
總價：1090.0萬
距離：-
梧桐蒔穗
成交月 2024/09
50.7萬/坪
樓層：七層
坪數：33.6 坪
總價：1705.0萬
距離：-
梧桐蒔穗
成交月 2024/07
49.0萬/坪
樓層：二層
坪數：21.3 坪
總價：1045.0萬
距離：-
梧桐蒔穗
成交月 2024/02
49.1萬/坪
樓層：八層
坪數：12.2 坪
總價：600.0萬
距離：-
梧桐蒔穗
成交月 2023/12
47.7萬/坪
樓層：七層
坪數：12.2 坪
總價：583.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
永宏．曉明
成交月 2024/04
47.0萬/坪
樓層：三層
坪數：25.8 坪
總價：1211.0萬
距離：489 m
太睿興
成交月 2025/12
56.5萬/坪
樓層：二層
坪數：36.3 坪
總價：1775.0萬
距離：584 m
建築与詩
成交月 2026/01
59.2萬/坪
樓層：四層
坪數：40.5 坪
總價：1934.0萬
距離：875 m
科博1+1
成交月 2024/10
54.8萬/坪
樓層：三層
坪數：23.7 坪
總價：1300.0萬
距離：925 m
錢滙通
成交月 2025/04
43.6萬/坪
樓層：九層
坪數：19.1 坪
總價：835.0萬
距離：950 m