森堡富第七期
成交月 2022/07
樓層：全
坪數：48.1 坪
總價：1380.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[28.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準27.6 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 27.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核28.6 ~ 40.5 萬/坪
臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-8.3%
鄰案季變化
-7%
最新價差
+10.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -8.3%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +10.8%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)總價1379萬
1310萬1690萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
276萬
核貸金額
1,103萬
月付
4.2萬/月
建議年收
105萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支撐位，每坪 28.55 萬，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近壽德宮可能帶來的噪音風險，我們認為價格應有調整空間。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為每坪 40.51 萬，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.262873LNG: 120.561063RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
臺中市政府消防局第四
FIRE STATION
408m
impact
臺中市清水區南社里壽
TEMPLE
413m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)13696m
文心櫻花 (台中捷運綠線)14124m
文華高中 (台中捷運綠線)14288m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市立清水國民中學
583mPARK中社公園
658mPARK長壽亭
755mPARK牛埔仔運動公園
811mSCHOOL小果貿-空軍教保服務中
828mSCHOOL臺中市清水區建國國民
849m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
28.7萬/坪
森堡富第七期
成交月 2022/07
樓層：全
坪數：48.1 坪
總價：1378.0萬
距離：-
森堡富第七期
成交月 2022/02
樓層：全
坪數：52.8 坪
總價：1650.0萬
距離：-
森堡富第七期
成交月 2021/09
樓層：全
坪數：54.2 坪
總價：1350.0萬
距離：-
森堡富第七期
成交月 2021/09
樓層：全
坪數：54.2 坪
總價：1350.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
日光森活
成交月 2024/11
樓層：五層
坪數：29.2 坪
總價：900.0萬
距離：164 m
餘慶豐閣二期
成交月 2025/03
樓層：九層
坪數：40.0 坪
總價：1136.0萬
距離：178 m
雅富五期
成交月 2025/10
樓層：全
坪數：51.3 坪
總價：1450.0萬
距離：356 m
鋮豐樂穥-南社
成交月 2025/12
樓層：五層
坪數：42.8 坪
總價：1055.0萬
距離：436 m
貴臨狀元第三期
成交月 2024/04
樓層：全
坪數：52.7 坪
總價：1600.0萬
距離：456 m