森巴黎十八期

低於市場均價的絕佳議價機會桃園市大溪區內柵路一段79巷13號旁
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 10 / B1
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AI 淨單價演算結果
[26.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 7 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    25.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -8.3% / 校正價 25.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 7 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    27 ~ 27 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-13.3%
鄰案季變化
+27.1%
最新價差
-20%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -13.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +27.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -20%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價810萬
640萬1260萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
162萬
核貸金額
648萬
月付
2.5萬/月
建議年收
62萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷清，我們的出價應該鎖定在 26.99 萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近大溪鎮第七公墓，這可能影響未來轉售價值，應作為議價籌碼。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 26.99 萬/坪，我們不應超過此價以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.858740LNG: 121.282010

嫌惡設施警示

大溪鎮第七公墓
CEMETERY
398m
impact

軌道交通動能

國華 (三鶯線)12260m
陶瓷老街 (三鶯線)12354m
台北大學 (三鶯線)12364m

防禦型機能圈

MRT STATION永吉公園 (三鶯線)
12567m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
森巴黎十八期
成交月 2026/01
27.0萬/坪
樓層：三層
坪數：36.3 坪
總價：830.0萬
距離：-
森巴黎十八期
成交月 2026/01
27.0萬/坪
樓層：四層
坪數：36.3 坪
總價：830.0萬
距離：-
森巴黎十八期
成交月 2025/11
31.1萬/坪
樓層：十層
坪數：44.9 坪
總價：1200.0萬
距離：-
森巴黎十八期
成交月 2025/08
26.8萬/坪
樓層：八層
坪數：36.3 坪
總價：820.0萬
距離：-
森巴黎十八期
成交月 2025/08
26.1萬/坪
樓層：五層
坪數：36.3 坪
總價：802.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
幸福G01-大樓區
成交月 2023/10
20.5萬/坪
樓層：九層
坪數：54.5 坪
總價：1015.0萬
距離：1.70 km
展志千雅
成交月 2025/07
26.5萬/坪
樓層：七層
坪數：47.3 坪
總價：1138.0萬
距離：1.85 km
溪隱
成交月 2024/06
30.1萬/坪
樓層：全
坪數：80.7 坪
總價：2430.0萬
距離：2.36 km
晴邑71
成交月 2026/01
33.7萬/坪
樓層：五層
坪數：19.4 坪
總價：655.0萬
距離：2.66 km
國家君臨-透天區
成交月 2021/03
20.7萬/坪
樓層：全
坪數：52.4 坪
總價：1085.0萬
距離：2.92 km