森茂松竹
成交月 2023/08
樓層：四層
坪數：53.2 坪
總價：1720.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 57 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準39.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 39.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 57 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核35.6 ~ 50.6 萬/坪
單元十二重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.1%
鄰案季變化
-28.1%
最新價差
-10%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -28.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -10%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)總價1543萬
935萬1905萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
309萬
核貸金額
1,234萬
月付
4.7萬/月
建議年收
118萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議以35.6萬/坪作為出價基準。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據鄰近加油站的影響，我們認為這可能會影響未來的轉售價值，因此需要進一步的價格調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過50.6萬/坪。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 18 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.178226LNG: 120.702660RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 北屯站(直營)
GAS STATION
206m
impact
舊社南興宮
TEMPLE
425m
impact
上安禮儀服務有限公司
CREMATORIUM
471m
impact
平興里福德祠
TEMPLE
595m
impact
北屯-玄天上帝-乾紫聖坤
TEMPLE
901m
impact
軌道交通動能
松竹 (台中捷運綠線)339m
舊社 (台中捷運綠線)685m
北屯總站 (台中捷運綠線)883m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市北屯區僑孝國民
306mPARK舊社公園
382mSCHOOL臺中市立南興國民中學(
434mPARK台中米奇樹
440mPARK松竹廣場
492mSCHOOL臺中市立北新國民中學
499m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
40.7萬/坪
森茂松竹
成交月 2023/05
樓層：四層
坪數：52.7 坪
總價：1582.0萬
距離：-
森茂松竹
成交月 2022/05
樓層：七層
坪數：51.9 坪
總價：1597.0萬
距離：-
森茂松竹
成交月 2022/05
樓層：七層
坪數：53.2 坪
總價：1645.0萬
距離：-
森茂松竹
成交月 2022/03
樓層：六層
坪數：53.2 坪
總價：1519.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鴻邑松崨境
成交月 2025/07
樓層：四層
坪數：32.1 坪
總價：1303.0萬
距離：203 m
華太怡人
成交月 2025/04
樓層：十層
坪數：50.9 坪
總價：2420.0萬
距離：273 m
昌祐蒔上
成交月 2024/04
樓層：三層
坪數：45.8 坪
總價：1740.0萬
距離：455 m
惠田花半里
成交月 2024/04
樓層：二層
坪數：48.2 坪
總價：2115.0萬
距離：470 m
富宇鉑金大苑
成交月 2026/01
樓層：八層
坪數：46.2 坪
總價：2422.0萬
距離：471 m