楊湖天光
成交月 2022/10
樓層：全
坪數：55.2 坪
總價：990.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 24 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準16.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -44% / 校正價 16.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 24 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核16.6 ~ 19.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.1%
鄰案季變化
-8.8%
最新價差
-42.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -8.8%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -42.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)總價943萬
830萬1010萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
188萬
核貸金額
754萬
月付
2.9萬/月
建議年收
72萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷清，我們的出價底線是16.61萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於周邊生活機能有限，且距離最近的捷運站超過13公里，這將影響未來轉售的流動性。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估值上限為19.38萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.904644LNG: 121.101329RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
老街溪 (機場捷運)13339m
環北 (機場捷運)13968m
興南 (機場捷運)14314m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
17.9萬/坪
楊湖天光
成交月 2022/09
樓層：全
坪數：55.2 坪
總價：960.0萬
距離：-
楊湖天光
成交月 2022/09
樓層：全
坪數：55.2 坪
總價：950.0萬
距離：-
楊湖天光
成交月 2022/08
樓層：全
坪數：55.2 坪
總價：940.0萬
距離：-
楊湖天光
成交月 2022/08
樓層：全
坪數：55.2 坪
總價：990.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
風禾日日
成交月 2022/11
樓層：全
坪數：51.9 坪
總價：1610.0萬
距離：706 m
龍築石村墅2.0
成交月 2021/09
樓層：全
坪數：50.9 坪
總價：900.0萬
距離：1.38 km
小紅帽的家-透天區
成交月 2025/12
樓層：全
坪數：54.3 坪
總價：1478.0萬
距離：1.39 km
上湖奇威城
成交月 2025/10
樓層：三層
坪數：28.3 坪
總價：742.0萬
距離：1.51 km
恬居
成交月 2022/05
樓層：一層
坪數：30.4 坪
總價：508.0萬
距離：1.64 km