榮馥大院

在新莊副都心，享受便利與舒適的生活。新北市新莊區中平路292巷1弄12-52號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 18
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AI 淨單價演算結果
[58.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 69 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    59.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 59.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 69 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    49.3 ~ 66.3 萬/坪

    新莊副都心為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6.8%
鄰案季變化
+24.4%
最新價差
+13.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +24.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +13.1%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)
總價2365萬
1735萬2585萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
473萬
核貸金額
1,892萬
月付
7.2萬/月
建議年收
180萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是49.33萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊設施如學校和公園的便利性，我們認為這些因素應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為66.28萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 18 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.052290LNG: 121.445990

嫌惡設施警示

新北市政府消防局第二
FIRE STATION
254m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
262m
impact
新莊無極聖安宮
TEMPLE
518m
impact
法務部行政執行署新北
PRISON
559m
impact
新莊三王府
TEMPLE
615m
impact

軌道交通動能

泰山 (機場捷運)659m
新莊副都心 (機場捷運)771m
幸福 (環狀線)1455m

防禦型機能圈

SCHOOL榮富國小
164m
PARK黃城公園
274m
SCHOOL中平國中
279m
PARK歐洲村桐花公園
338m
PARK新莊區鄰里公園
457m
SCHOOL新莊高中
516m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
榮馥大院
成交月 2024/10
57.0萬/坪
樓層：三層
坪數：41.2 坪
總價：1820.0萬
距離：-
榮馥大院
成交月 2023/12
60.6萬/坪
樓層：十層
坪數：47.2 坪
總價：2488.0萬
距離：-
榮馥大院
成交月 2023/11
61.7萬/坪
樓層：二層
坪數：47.2 坪
總價：2500.0萬
距離：-
榮馥大院
成交月 2023/09
54.4萬/坪
樓層：二層
坪數：48.9 坪
總價：2323.0萬
距離：-
榮馥大院
成交月 2023/07
50.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：46.4 坪
總價：2360.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富貴園
成交月 2023/03
43.7萬/坪
樓層：十一層
坪數：18.5 坪
總價：808.0萬
距離：80 m
忠承新都七期
成交月 2024/07
52.7萬/坪
樓層：九層
坪數：67.8 坪
總價：3568.0萬
距離：96 m
台北新家族
成交月 2025/09
49.5萬/坪
樓層：五層
坪數：35.0 坪
總價：1730.0萬
距離：126 m
新北忠承星鑽八期
成交月 2023/11
50.6萬/坪
樓層：七層
坪數：80.3 坪
總價：4065.0萬
距離：184 m
香榭歐洲
成交月 2023/05
45.0萬/坪
樓層：十層，十一層
坪數：68.8 坪
總價：2838.0萬
距離：216 m