樂河郡京河
成交月 2025/10
樓層：四層
坪數：51.0 坪
總價：1780.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[39.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準38.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -22% / 校正價 34.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核35.4 ~ 46.1 萬/坪
三峽北大特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 -4.8%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.8%
鄰案季變化
-10.1%
最新價差
-1.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -10.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -1.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)總價1738萬
1250萬1950萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
348萬
核貸金額
1,390萬
月付
5.3萬/月
建議年收
132萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是35.4萬/坪，這是目前市場的支撐價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>距離土地公廟僅209.2公尺，可能存在噪音風險，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量銀行核貸上限為46.1萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.935214LNG: 121.379031RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
土地公廟(大旗尾福隆宮)
TEMPLE
209m
impact
三峽福天宮
TEMPLE
280m
impact
礁溪里福德宮
TEMPLE
281m
impact
中油直營 三峽站
GAS STATION
494m
impact
新北市政府消防局第五
FIRE STATION
633m
impact
軌道交通動能
三峽 (三鶯線)391m
龍埔 (三鶯線)599m
台北大學 (三鶯線)1281m
防禦型機能圈
PARK三峽區鄰里公園
423mPARK三峽區鄰里公園
476mPARK三峽區鄰里公園
511mPARK三峽區鄰里公園
623mSCHOOL介壽國小
648mPARK介壽公園
654m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
38.8萬/坪
樂河郡京河
成交月 2025/09
樓層：七層
坪數：51.0 坪
總價：1790.0萬
距離：-
樂河郡京河
成交月 2025/07
樓層：十層
坪數：51.0 坪
總價：1880.0萬
距離：-
樂河郡京河
成交月 2025/06
樓層：十三層
坪數：50.8 坪
總價：1800.0萬
距離：-
樂河郡京河
成交月 2025/05
樓層：六層
坪數：38.7 坪
總價：1568.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
悅灣悠悅
成交月 2024/08
樓層：十二層
坪數：59.6 坪
總價：2250.0萬
距離：212 m
樂河郡耀河
成交月 2024/04
樓層：九層
坪數：45.8 坪
總價：1745.0萬
距離：245 m
新北北大隆恩
成交月 2025/07
樓層：十層
坪數：49.5 坪
總價：2100.0萬
距離：544 m
伯爵花園
成交月 2025/09
樓層：七層
坪數：43.5 坪
總價：1445.0萬
距離：612 m
太子國際村
成交月 2025/05
樓層：十層
坪數：62.1 坪
總價：2588.0萬
距離：619 m