樺福大坪林

大坪林捷運旁，生活機能一應俱全的理想居所新北市新店區北新路三段120號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 13 / B4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[74.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 48 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    76.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -6.1% / 校正價 73 萬/坪

    參考周邊可比樣本 48 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    73 ~ 79.5 萬/坪

    新店大坪林為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +22.9%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-7.9%
鄰案季變化
+14.7%
最新價差
+6.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -7.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +14.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +6.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)
總價1558萬
600萬3225萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
312萬
核貸金額
1,246萬
月付
4.7萬/月
建議年收
119萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量市場熱度，我們的出價起點是72.97萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據社區溢價率低於市場平均的數據，我們可以合理要求價格調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為79.53萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 35 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.981981LNG: 121.543917

嫌惡設施警示

台亞石油新店中興路站(
GAS STATION
309m
impact
台北娛樂ktv酒店
KTV
340m
impact
台灣中油 新店大豐站(自
GAS STATION
414m
impact
臺灣環境資訊協會
LANDFILL
448m
impact
台電新店大豐變電所
SUBSTATION
614m
impact

軌道交通動能

大坪林 (環狀線)278m
大坪林 (松山新店線)278m
台北小城 (安坑輕軌)607m

防禦型機能圈

PARK聖母公園
105m
SCHOOL私立南強工商
175m
PARK中興公園
181m
PARK木柵河濱公園
394m
PARK35巷口公園
498m
PARK寶徠公園
524m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
樺福大坪林
成交月 2025/08
74.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：42.1 坪
總價：2970.0萬
距離：-
樺福大坪林
成交月 2024/02
80.8萬/坪
樓層：三層
坪數：10.6 坪
總價：856.0萬
距離：-
樺福大坪林
成交月 2022/10
73.4萬/坪
樓層：三層
坪數：21.2 坪
總價：1558.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
中興馥
成交月 2024/02
49.4萬/坪
樓層：六層
坪數：98.3 坪
總價：4850.0萬
距離：170 m
三輝寶安
成交月 2024/02
73.2萬/坪
樓層：八層
坪數：53.2 坪
總價：3400.0萬
距離：170 m
高峰會
成交月 2025/10
83.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：51.2 坪
總價：3408.0萬
距離：230 m
三輝君匯
成交月 2025/06
72.0萬/坪
樓層：三層
坪數：70.2 坪
總價：4455.0萬
距離：301 m
合環御品
成交月 2024/05
66.2萬/坪
樓層：八層
坪數：48.3 坪
總價：3200.0萬
距離：311 m