橋峰精緻高樓
成交月 2023/07
樓層：七層
坪數：52.1 坪
總價：1900.0萬
距離：-
橋峰精緻高樓
在樹林區的心臟地帶，享受無與倫比的生活便利！新北市樹林區學勤路428號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 27
AI 淨單價演算結果
[43.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準47.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +3.2% / 校正價 43 萬/坪
參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核43.4 ~ 55 萬/坪
三峽北大特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +39.3%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-11.4%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -11.4%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1900萬
110萬5690萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
380萬
核貸金額
1,520萬
月付
5.8萬/月
建議年收
145萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是43.44萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到該區域的社區溢價率達3.2%，這可能會影響銀行的保守估價。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為54.97萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 37 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.947507LNG: 121.380566RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台電柑園變電所
SUBSTATION
421m
impact
中油加盟 柑園北大站
GAS STATION
505m
impact
三峽姑娘廟
TEMPLE
566m
impact
Yates亞堤斯吸塵器 - 三峽北大
SUBSTATION
632m
impact
三峽北極宮
TEMPLE
671m
impact
軌道交通動能
龍埔 (三鶯線)852m
三峽 (三鶯線)1072m
台北大學 (三鶯線)1659m
防禦型機能圈
PARK學勤路沿線綠地
55mPARK學勤路沿線綠地
94mPARK兒二森林公園
132mPARK學勤路沿線綠地
214mPARK學勤路沿線綠地
232mPARK學勤路沿線綠地
243m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
43.4萬/坪
鄰案比價樣本
新北遠雄大學哈佛
成交月 2025/10
樓層：二十五層
坪數：43.8 坪
總價：1700.0萬
距離：41 m
遠雄大學之城翡冷翠
成交月 2025/06
樓層：六層
坪數：90.9 坪
總價：3580.0萬
距離：57 m
麗寶國際館
成交月 2025/10
樓層：十七層
坪數：75.2 坪
總價：2800.0萬
距離：159 m
新北遠雄紫京城
成交月 2025/06
樓層：三層
坪數：56.8 坪
總價：2500.0萬
距離：171 m
遠雄碧連天
成交月 2025/04
樓層：六層
坪數：88.4 坪
總價：3320.0萬
距離：173 m