櫻花學-博學區

鄰近優質學校，為孩子的未來投資新北市三峽區大同路
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 13 / B2
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AI 淨單價演算結果
[19.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 26 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    19.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -44.6% / 校正價 14 萬/坪

    參考周邊可比樣本 26 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    14.2 ~ 43.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +25.8%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.7%
鄰案季變化
+13.5%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +13.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (13 筆)
總價896萬
815萬965萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
179萬
核貸金額
717萬
月付
2.7萬/月
建議年收
69萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷淡，我們的出價基於14.21萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近加油站可能影響空氣品質，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為43.72萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.927004LNG: 121.371269

嫌惡設施警示

台亞三峽站(直營+自助加
GAS STATION
261m
impact
台灣電力公司三峽服務
SUBSTATION
489m
impact
尊重生命禮儀公司
CREMATORIUM
571m
impact
新北市政府消防局第五
FIRE STATION
572m
impact
三峽興隆宮媽祖廟
TEMPLE
680m
impact

軌道交通動能

三峽 (三鶯線)1390m
台北大學 (三鶯線)1396m
龍埔 (三鶯線)1605m

防禦型機能圈

SCHOOL安溪國中
204m
PARK三峽區鄰里公園
368m
SCHOOL中園國小
491m
SCHOOL安溪國小
521m
PARK介壽公園
628m
PARK長福公園
658m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
櫻花學-博學區
成交月 2019/03
20.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：47.1 坪
總價：930.0萬
距離：-
櫻花學-博學區
成交月 2019/03
18.0萬/坪
樓層：二層
坪數：47.5 坪
總價：830.0萬
距離：-
櫻花學-博學區
成交月 2019/03
18.3萬/坪
樓層：二層
坪數：47.0 坪
總價：835.0萬
距離：-
櫻花學-博學區
成交月 2019/03
20.2萬/坪
樓層：十層
坪數：47.3 坪
總價：920.0萬
距離：-
櫻花學-博學區
成交月 2019/02
21.1萬/坪
樓層：三層
坪數：47.3 坪
總價：950.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
上河雅
成交月 2024/01
30.5萬/坪
樓層：二層
坪數：52.7 坪
總價：1450.0萬
距離：264 m
和毅逸品
成交月 2024/12
35.7萬/坪
樓層：五層
坪數：76.2 坪
總價：2156.0萬
距離：408 m
立信鼎峰
成交月 2025/08
34.2萬/坪
樓層：十一層
坪數：70.8 坪
總價：2100.0萬
距離：421 m
文學苑
成交月 2024/06
44.2萬/坪
樓層：八層
坪數：22.6 坪
總價：1000.0萬
距離：432 m
合康森悅
成交月 2024/07
43.8萬/坪
樓層：十八層
坪數：26.0 坪
總價：1138.0萬
距離：508 m