櫻花巨人

機捷特區的理想居所，生活機能一應俱全！北屯區敦富路、南興北三路、南興路
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[23.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 41 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    23.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 23.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 41 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    23.4 ~ 25.1 萬/坪

    機捷特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.9%
鄰案季變化
-4.1%
最新價差
+0.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -4.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +0.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)
總價1070萬
1005萬1130萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
214萬
核貸金額
856萬
月付
3.3萬/月
建議年收
82萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是23.44萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊的加油站設施，這可能影響未來的流動性，因此我們希望能在價格上獲得一些折扣。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為25.14萬/坪，因此我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 9 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.197434LNG: 120.706643

嫌惡設施警示

中油加盟 環中東路站
GAS STATION
303m
impact
台灣中油 潭子站(鍍膜洗
GAS STATION
436m
impact
台中潭子得天宮 天上聖
TEMPLE
616m
impact
臺中市政府消防局第一
FIRE STATION
827m
impact
台電潭子變電所(潭子S/S)
SUBSTATION
934m
impact

軌道交通動能

舊社 (台中捷運綠線)1656m
北屯總站 (台中捷運綠線)1691m
松竹 (台中捷運綠線)1867m

防禦型機能圈

PARK生態室外教育公園
107m
PARK水曲濕地公園
133m
PARK自然感官體驗公園
414m
PARK大新社區公園（公兒六）
532m
SCHOOL私立源兒堡幼稚園
586m
PARK補鼎仔公園
638m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
櫻花巨人
成交月 2020/11
24.4萬/坪
樓層：二層
坪數：45.8 坪
總價：1066.0萬
距離：-
櫻花巨人
成交月 2020/10
24.4萬/坪
樓層：二層
坪數：45.8 坪
總價：1060.0萬
距離：-
櫻花巨人
成交月 2020/10
25.7萬/坪
樓層：十四層
坪數：45.8 坪
總價：1115.0萬
距離：-
櫻花巨人
成交月 2020/09
25.4萬/坪
樓層：十三層
坪數：45.8 坪
總價：1098.0萬
距離：-
櫻花巨人
成交月 2020/09
25.4萬/坪
樓層：十四層
坪數：45.8 坪
總價：1100.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鉅陞敦富花園
成交月 2020/08
25.6萬/坪
樓層：三層
坪數：47.3 坪
總價：1160.0萬
距離：58 m
金林梧境
成交月 2025/09
50.0萬/坪
樓層：二層
坪數：54.8 坪
總價：2423.0萬
距離：87 m
登陽華境
成交月 2026/02
50.3萬/坪
樓層：九層
坪數：46.4 坪
總價：2065.0萬
距離：194 m
大城迎好事
成交月 2024/04
44.9萬/坪
樓層：十五層
坪數：49.0 坪
總價：1907.0萬
距離：233 m
惠宇謙富
成交月 2024/05
46.5萬/坪
樓層：二層
坪數：50.7 坪
總價：2042.0萬
距離：244 m