櫻花旭

在熱鬧的市場中找到您的理想家園桃園市楊梅區金溪路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 7 / B2
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AI 淨單價演算結果
[23.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸危險區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    31.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -3% / 校正價 31.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    30.7 ~ 31.5 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.6%
鄰案季變化
+6.1%
最新價差
-7.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -7.7%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1002萬
915萬1060萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
200萬
核貸金額
802萬
月付
3.0萬/月
建議年收
77萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是 30.73 萬/坪，這是我們的心理底線，確保不會追高。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的三元宮可能帶來的噪音風險，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 31.51 萬/坪，這是我們能夠承擔的最高價格，超過這個價格我們將無法獲得足夠的貸款支持。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 40 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.901014LNG: 121.172951

嫌惡設施警示

楊梅頭重溪 三元宮｜三官
TEMPLE
932m
impact
愛買 楊梅店
SUBSTATION
935m
impact

軌道交通動能

老街溪 (機場捷運)7905m
環北 (機場捷運)8787m
興南 (機場捷運)9807m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
櫻花旭
成交月 2023/09
24.4萬/坪
樓層：四層
坪數：44.6 坪
總價：1015.0萬
距離：-
櫻花旭
成交月 2023/09
24.0萬/坪
樓層：二層
坪數：44.6 坪
總價：1005.0萬
距離：-
櫻花旭
成交月 2023/09
24.6萬/坪
樓層：七層
坪數：45.5 坪
總價：1045.0萬
距離：-
櫻花旭
成交月 2023/09
23.7萬/坪
樓層：四層
坪數：45.7 坪
總價：1011.0萬
距離：-
櫻花旭
成交月 2023/08
24.5萬/坪
樓層：七層
坪數：44.6 坪
總價：1013.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
櫻花馥
成交月 2026/01
30.7萬/坪
樓層：七層
坪數：35.7 坪
總價：1009.0萬
距離：0 m
牛津Villa
成交月 2024/03
28.6萬/坪
樓層：全
坪數：65.3 坪
總價：1868.0萬
距離：69 m
月沐青
成交月 2024/04
24.4萬/坪
樓層：二層
坪數：46.1 坪
總價：1086.0萬
距離：164 m
四季逸墅
成交月 2025/01
29.8萬/坪
樓層：全
坪數：62.3 坪
總價：1856.0萬
距離：276 m
悅四季
成交月 2024/07
24.3萬/坪
樓層：四層
坪數：36.3 坪
總價：764.0萬
距離：319 m