櫻花聚-聚馥區
成交月 2025/07
樓層：六層
坪數：56.8 坪
總價：2910.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[60.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 0 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準55.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -16.6% / 校正價 54 萬/坪
參考周邊可比樣本 0 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核55.7 ~ 60 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +5.2%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.5%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價2724萬
2610萬2945萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
545萬
核貸金額
2,179萬
月付
8.3萬/月
建議年收
207萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是55.69萬/坪，這是基於當前市場狀態的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據社區內過去的交易數據，價格低於市場均值，且目前市場冷凍，議價空間大。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為59.99萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.834687LNG: 120.993368RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
老街溪 (機場捷運)26641m
環北 (機場捷運)27315m
興南 (機場捷運)27696m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
60.9萬/坪
櫻花聚-聚馥區
成交月 2023/12
樓層：六層
坪數：56.8 坪
總價：2724.0萬
距離：-
櫻花聚-聚馥區
成交月 2023/02
樓層：十九層
坪數：56.1 坪
總價：2645.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
尚無可用樣本。