欣好蒔光
成交月 2025/06
樓層：三層
坪數：38.0 坪
總價：1446.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 68 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準42 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 42 萬/坪
參考周邊可比樣本 68 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核29.9 ~ 48.7 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+33.4%
最新價差
+9.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +33.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +9.4%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價1476萬
1435萬1550萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
295萬
核貸金額
1,181萬
月付
4.5萬/月
建議年收
113萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議以29.89萬/坪作為起始點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到鄰近有焚化爐，這可能影響未來的轉售價值，因此我們認為價格應有調整空間。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過48.71萬/坪，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 11 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.956761LNG: 121.396533RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局樹林
FIRE STATION
767m
impact
新北市政府消防局第五
FIRE STATION
770m
impact
中油加盟 柑園站
GAS STATION
792m
impact
廣匯環保股份有限公司
INCINERATOR
827m
impact
中油加盟 車容坊佳園站
GAS STATION
835m
impact
軌道交通動能
挖子 (三鶯線)1545m
媽祖田 (三鶯線)1618m
頂埔 (三鶯線)2364m
防禦型機能圈
PARK民權公園
641mSCHOOL柑園國小
691mPARK樹林區鄰里公園
852mPARK樹林區鄰里公園
922m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
47.0萬/坪
欣好蒔光
成交月 2025/05
樓層：七層
坪數：38.4 坪
總價：1536.0萬
距離：-
欣好蒔光
成交月 2025/05
樓層：四層
坪數：38.4 坪
總價：1476.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
騰翔樹与苑
成交月 2025/12
樓層：八層
坪數：35.8 坪
總價：1339.0萬
距離：367 m
荷蘊煦
成交月 2026/01
樓層：六層
坪數：39.7 坪
總價：1250.0萬
距離：634 m
長群樂樂
成交月 2024/08
樓層：八層
坪數：31.6 坪
總價：1075.0萬
距離：694 m
欣懋川玥
成交月 2025/12
樓層：一層
坪數：31.5 坪
總價：1200.0萬
距離：904 m
新柑園
成交月 2025/03
樓層：二層
坪數：37.6 坪
總價：1425.0萬
距離：1.15 km