欣懋川玥

在樹林區找到您的理想家園，享受未來的增值潛力。新北市樹林區西圳街二段12號旁
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 11 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[39.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    37.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -9.3% / 校正價 37.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    43.5 ~ 41.9 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 -3.6%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+5%
鄰案季變化
+30.6%
最新價差
+0.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +30.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +0.6%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價1200萬
1005萬1345萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
240萬
核貸金額
960萬
月付
3.6萬/月
建議年收
92萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守價格是 43.54萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>我們注意到附近有加油站，這可能會影響未來的轉售價值，這是一個需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是 41.9萬/坪，我們不會超過這個價格，這是我們的最終出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 14 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.962560LNG: 121.390237

嫌惡設施警示

中油加盟 柑園站
GAS STATION
142m
impact
中油加盟 車容坊佳園站
GAS STATION
823m
impact
遠榮氣體工業股份有限
INCINERATOR
840m
impact
佛教樂山墓園
CEMETERY
887m
impact
玉上法門
INCINERATOR
938m
impact

軌道交通動能

挖子 (三鶯線)2382m
媽祖田 (三鶯線)2430m
龍埔 (三鶯線)2779m

防禦型機能圈

PARK樹林區鄰里公園
491m
PARK柑園河濱公園
507m
PARK樹林區鄰里公園
662m
PARK鶯歌機車練習場
755m
PARK育德公園
773m
SCHOOL柑園國小
777m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
欣懋川玥
成交月 2025/12
43.5萬/坪
樓層：一層
坪數：31.5 坪
總價：1200.0萬
距離：-
欣懋川玥
成交月 2025/11
40.4萬/坪
樓層：五層
坪數：35.8 坪
總價：1300.0萬
距離：-
欣懋川玥
成交月 2025/11
40.1萬/坪
樓層：三層
坪數：36.1 坪
總價：1310.0萬
距離：-
欣懋川玥
成交月 2025/10
43.4萬/坪
樓層：一層
坪數：31.6 坪
總價：1200.0萬
距離：-
欣懋川玥
成交月 2025/10
40.4萬/坪
樓層：六層
坪數：31.2 坪
總價：1114.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
長群樂樂
成交月 2024/08
43.1萬/坪
樓層：八層
坪數：31.6 坪
總價：1075.0萬
距離：879 m
陽光峇里水明漾
成交月 2024/09
34.8萬/坪
樓層：五層
坪數：43.9 坪
總價：1400.0萬
距離：891 m
騰翔樹与苑
成交月 2025/12
44.1萬/坪
樓層：八層
坪數：35.8 坪
總價：1339.0萬
距離：928 m
站前京華
成交月 2025/07
34.0萬/坪
樓層：十層
坪數：37.6 坪
總價：1280.0萬
距離：998 m
欣好蒔光
成交月 2025/06
47.0萬/坪
樓層：三層
坪數：38.0 坪
總價：1446.0萬
距離：1.00 km