欣興莎田

步行即可到達優質學校與超市，生活便利！龍井區沙田路五段龍目井巷
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 4
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AI 淨單價演算結果
[31.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    26.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +1.6% / 校正價 25.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    30.8 ~ 32.7 萬/坪

    臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 -20.1%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.4%
鄰案季變化
-13.8%
最新價差
+9.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -13.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +9.5%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價1350萬
1325萬1465萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
270萬
核貸金額
1,080萬
月付
4.1萬/月
建議年收
103萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是30.79萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有台電龍泉變電所，這可能會影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為32.66萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 9 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.199033LNG: 120.546949

嫌惡設施警示

台電龍泉變電所(龍泉S/S)
SUBSTATION
633m
impact
台灣電力公司龍井服務
SUBSTATION
660m
impact
龍井無極天道監修宮
TEMPLE
752m
impact
臺中市政府消防局第四
FIRE STATION
886m
impact
台灣中油龍井站（直營）
GAS STATION
942m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)8495m
市政府 (台中捷運綠線)11137m
水安宮 (台中捷運綠線)11267m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市龍井區龍泉國民
303m
SCHOOL郭肥數學理化|郭肥國小
436m
SCHOOLLingo 美語
537m
SCHOOL臺中市立龍井國民中學
868m
PARK角落公園
955m
PARK龍井網球場
980m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
欣興莎田
成交月 2025/12
30.9萬/坪
樓層：全
坪數：43.3 坪
總價：1340.0萬
距離：-
欣興莎田
成交月 2025/11
33.4萬/坪
樓層：全
坪數：43.4 坪
總價：1450.0萬
距離：-
欣興莎田
成交月 2025/09
31.1萬/坪
樓層：全
坪數：43.3 坪
總價：1350.0萬
距離：-
欣興莎田
成交月 2025/09
32.1萬/坪
樓層：全
坪數：43.3 坪
總價：1390.0萬
距離：-
欣興莎田
成交月 2025/09
31.1萬/坪
樓層：全
坪數：43.3 坪
總價：1345.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
拾穗年年
成交月 2023/12
28.1萬/坪
樓層：全
坪數：60.0 坪
總價：1688.0萬
距離：186 m
展豐臻品墅
成交月 2022/06
28.9萬/坪
樓層：全
坪數：68.1 坪
總價：1968.0萬
距離：199 m
豐禾年年
成交月 2025/11
28.4萬/坪
樓層：全
坪數：74.0 坪
總價：2100.0萬
距離：316 m
井上大院
成交月 2022/05
25.6萬/坪
樓層：全
坪數：53.9 坪
總價：1380.0萬
距離：1.21 km
大樁園2
成交月 2024/06
27.4萬/坪
樓層：全
坪數：45.7 坪
總價：1250.0萬
距離：1.26 km