武秀一品

步行可達的優質教育資源，為孩子的未來鋪路！清水區五權南路(武秀段959-1地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
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AI 淨單價演算結果
[23.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    26.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 22.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    23.1 ~ 33.6 萬/坪

    清水都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.9%
鄰案季變化
-2.1%
最新價差
+2.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -2.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +2.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價1366萬
1220萬1900萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
273萬
核貸金額
1,093萬
月付
4.1萬/月
建議年收
104萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價將鎖定在23.06萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到周邊的市場活躍度低，這可能會影響未來的流動性，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為33.58萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.275481LNG: 120.560491

嫌惡設施警示

清水東聖宮伍府王爺
TEMPLE
905m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)15030m
文心櫻花 (台中捷運綠線)15233m
文華高中 (台中捷運綠線)15346m

防禦型機能圈

SCHOOLLive互動美語-台中大秀分校
384m
PARK心靈享宴
444m
SCHOOL大秀聖彼得
449m
SCHOOL台中市葉子畫室
463m
SCHOOL臺中市清水區大秀國民
475m
SCHOOL善美真華德福實驗教育
509m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
武秀一品
成交月 2022/04
24.9萬/坪
樓層：全
坪數：54.8 坪
總價：1366.0萬
距離：-
武秀一品
成交月 2022/03
24.5萬/坪
樓層：全
坪數：61.3 坪
總價：1500.0萬
距離：-
武秀一品
成交月 2022/03
24.4萬/坪
樓層：全
坪數：55.3 坪
總價：1350.0萬
距離：-
武秀一品
成交月 2021/12
22.4萬/坪
樓層：全
坪數：79.5 坪
總價：1780.0萬
距離：-
武秀一品
成交月 2021/12
21.3萬/坪
樓層：全
坪數：63.0 坪
總價：1340.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
嘉麗WINNER
成交月 2025/09
33.8萬/坪
樓層：七層
坪數：27.5 坪
總價：845.0萬
距離：107 m
愛閱
成交月 2022/10
35.8萬/坪
樓層：全
坪數：50.3 坪
總價：1800.0萬
距離：475 m
立東富園邸
成交月 2021/11
21.9萬/坪
樓層：全
坪數：48.0 坪
總價：1050.0萬
距離：477 m
立東公園院
成交月 2023/05
31.9萬/坪
樓層：全
坪數：55.2 坪
總價：1760.0萬
距離：505 m
樂河居
成交月 2023/09
26.4萬/坪
樓層：三層
坪數：31.4 坪
總價：828.0萬
距離：511 m