民全新居

理想的家庭居住地，鄰近優質學校新北市新莊區民全街9巷11號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 8
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AI 淨單價演算結果
[48.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    49.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 49.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    37.4 ~ 56.1 萬/坪

    泰山塭仔圳(第二區)為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-24.8%
鄰案季變化
+63%
最新價差
-27.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -24.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +63%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -27.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)
總價1060萬
820萬1300萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
212萬
核貸金額
848萬
月付
3.2萬/月
建議年收
81萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是37.38萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該物件的建齡32年，這可能會影響未來的銀行鑑價，建議以此作為議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸的上限為56.13萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 36 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.021287LNG: 121.428896

嫌惡設施警示

星光大道KTV新莊店
KTV
458m
impact
台塑直營 台亞新樹路站
GAS STATION
557m
impact
德洋資訊有限公司-新莊
SUBSTATION
602m
impact
寶誠人文生命禮儀
CREMATORIUM
615m
impact
新莊太子宮
TEMPLE
708m
impact

軌道交通動能

丹鳳 (中和新蘆線)1084m
輔大 (中和新蘆線)1438m
泰山貴和 (機場捷運)1453m

防禦型機能圈

SCHOOL民安國小
172m
PARK西盛公園
463m
PARK建安公園
478m
PARK後港公園
482m
SCHOOL光華國小
547m
PARK建安里香草花園
666m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
民全新居
成交月 2025/09
36.5萬/坪
樓層：二層
坪數：34.3 坪
總價：1250.0萬
距離：-
民全新居
成交月 2024/03
48.4萬/坪
樓層：八層
坪數：18.0 坪
總價：870.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
吉祥尊邸
成交月 2024/11
53.0萬/坪
樓層：九層
坪數：19.3 坪
總價：1022.0萬
距離：32 m
新北民安領航
成交月 2024/11
52.9萬/坪
樓層：五層
坪數：39.9 坪
總價：1600.0萬
距離：84 m
民安天下
成交月 2024/01
54.2萬/坪
樓層：二十八層
坪數：67.3 坪
總價：3378.0萬
距離：179 m
新北合康百世達
成交月 2025/07
55.6萬/坪
樓層：九層
坪數：36.3 坪
總價：1640.0萬
距離：304 m
東帝士金銀座廣場
成交月 2025/11
5.3萬/坪
樓層：地下一層
坪數：8.5 坪
總價：45.0萬
距離：316 m