水天漾
成交月 2023/10
樓層：全
坪數：54.5 坪
總價：1088.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 16 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 28 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準22 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 16 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -26.2% / 校正價 19.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 28 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核20.4 ~ 22.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +11.5%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-7.4%
鄰案季變化
+1.3%
最新價差
+8.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -7.4%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +1.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +8.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)總價1137萬
990萬1480萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
227萬
核貸金額
910萬
月付
3.5萬/月
建議年收
87萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場狀況，我們的出價將鎖定在20.43萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊市場的數據顯示，該社區的價格表現低於平均水平，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為22.38萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.028506LNG: 121.072878RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
桃園體育園區 (機場捷運)13507m
大園 (機場捷運)14216m
高鐵桃園站 (機場捷運)14354m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
20.0萬/坪
水天漾
成交月 2023/09
樓層：全
坪數：53.7 坪
總價：1210.0萬
距離：-
水天漾
成交月 2023/09
樓層：全
坪數：53.7 坪
總價：1125.0萬
距離：-
水天漾
成交月 2023/08
樓層：全
坪數：50.1 坪
總價：1049.0萬
距離：-
水天漾
成交月 2023/08
樓層：全
坪數：50.3 坪
總價：1040.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
靚室代
成交月 2025/09
樓層：三層
坪數：23.9 坪
總價：570.0萬
距離：221 m
大清仁愛錄
成交月 2025/10
樓層：六層
坪數：45.0 坪
總價：965.0萬
距離：882 m
家州丰逸居
成交月 2025/01
樓層：三層
坪數：28.8 坪
總價：647.0萬
距離：1.10 km
長松天觀
成交月 2024/09
樓層：十三層
坪數：42.9 坪
總價：890.0萬
距離：1.19 km
鳳皇秀院
成交月 2025/03
樓層：八層
坪數：35.9 坪
總價：782.0萬
距離：1.26 km